Продали свою квартиру, а в итоге остались еще и должны: три примера обмана продавцов

Кто, как не продавец, должен оставаться по итогам продажи квартиры при деньгах? Поэтому и считается, что возможных рисков у продавца намного меньше, чем у покупателя.

Точнее, этот риск чуть ли не единственный – продешевить. А уж представить, что продавец по итогам сделки может пополнить ряды должников, просто невозможно.

Между тем, жизнь нередко доказывает, что для нее нет ничего невозможного. И есть несколько примеров, когда продажа квартиры приводила продавца к вполне реальным долгам.

1. Квартиру – покупателю, деньги – … покупателю

Продавец с покупателем сошлись в цене на квартиру и подписали договор купли-продажи. Деньги, как это часто бывает, передавались наличными, и продавец выдал покупателю расписку – о том, что получил такую-то сумму.

На нотариуса решили не тратиться и оформили сделку письменно (для стандартной продажи квартиры, без долей и несовершеннолетних, нотариальное удостоверение необязательно).

Росреестр сделку добрил – переход собственности на покупателя зарегистрировал. Деньги получены, квартира передана – на этом пора бы сторонам и расстаться раз и навсегда.

Однако через некоторое время покупатель снова напомнил о себе, причем крайне неприятным образом – судебным иском. А требовал он с продавца ни много ни мало, а все деньги, полученные им за квартиру.

Выяснилось, что, подписывая договор, продавец просмотрел один важный пункт: «стороны своими подписями подтверждают, что все расчеты по договору между ними произведены».

А судебная практика признает, что такой формулировки более чем достаточно для подтверждения факта передачи денег покупателем продавцу.

Таким образом, расписка, которую дал продавец дополнительно, свидетельствовала о наличии между сторонами еще одного обязательства по передаче денег.

За что продавец взял деньги у покупателя – в расписке не говорилось, а по закону полученное неосновательно подлежит возврату. Так что взыскали с продавца деньги по его же расписке.

2. Кухня как переплата

Продавец и покупатель подписали предварительный договор – о заключении в будущем основного договора на покупку квартиры.

Вот только в предварительном договоре цена была указана с учетом стоимости встроенной кухни (175 000 рублей), а в основной договор вписали лишь стоимость квартиры (во избежание лишних вопросов от налоговиков).

При подписании предварительного договора покупатель передал продавцу задаток под расписку (стоимость той самой кухни). А когда уже заключали основной договор, расчеты произвели непосредственно за квартиру (часть наличными, часть кредитными деньгами от банка).

Но спустя 2,5 года покупатель подал в суд на продавца, требуя вернуть ему переплаченные 175 тысяч. Суд посмотрел документы – а из них четко следовало, что продавец получил явно больше, чем стоила квартира.

Ссылка на то, что в предварительном договоре и была указана истинная цена сделки, суд не убедила: окончательная цена – та, что указана в основном договоре купли-продажи, а предварительный договор имеет значение лишь в части, где возлагает обязательство заключить основной договор.

Итог получился, как и в первом случае: с продавца взыскали неосновательное обогащение.

3. ФНС требует внимания

Продажа квартиры может загнать продавца еще и в долги перед налоговой. По закону, если квартира продана до истечения предельного срока владения ею, продавец обязан отчитаться о своих доходах перед ФНС и уплатить причитающийся налог.

Причем даже если квартира была продана с «нулевой» прибылью (по той же цене, что и покупалась, или даже дешевле) и платить НДФЛ не нужно, с продавца не снимается обязанность подать декларацию.

В противном случае грозит иск о взыскании налоговой задолженности с пенями и штрафом (ФНС же не знает, есть право на вычет у продавца или нет).

Был прецедент, когда за несдачу декларации гражданку даже привлекли к уголовной ответственности, насчитав ей крупный размер недоимки по налогу.

И только в кассации удалось доказать, что с применением налогового вычета (расходы на покупку квартиры) обязанности платить налог не возникало (Мосгорсуд, дело 44у-180/09).

Так что не стоит забывать о ФНС, продавая квартиру раньше срока.

Источник