Самые интересные полезные советы и новости Интересные полезные советы и новости на каждый день
Каждый, кто в последнее время задумывался о приобретении квартиры, слышал об эскроу-счетах, проектном финансировании. Однако, несмотря на информационную шумиху, многие до сих пор не могут понять, что представляет собой реформа долевого строительства и как она повлияет на цены на недвижимость. В чем реальный смысл изменений и что делать покупателям, рассказывает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Предыстория
Основным законом, регулирующим рынок жилищного строительства, является Закон № 214-ФЗ от 29 декабря 2004 года. Он стал как одним из самых успешных, так и одним из самых критикуемых в стране. С одной стороны, 214-ФЗ систематизировал многие аспекты взаимоотношений застройщика и дольщика, а также решил проблему «двойных продаж». С другой стороны, исключить проблему «обманутых дольщиков» так и не удалось полностью, хотя государство предпринимало неоднократные попытки на этом пути.
Эскроу-счета – уже четвертная реформа за последние пять лет, в то время как предыдущие законодательные изменения не имели особого положительного эффекта. В итоге государство решило пойти на полное переформатирование системы взаимоотношений строителей и покупателей жилой недвижимости. Соответственно, в 214-ФЗ были внесены положения об обязательном использовании эскроу-счетов.
Суть реформы
На первый взгляд, суть реформы удивительно проста. Обманутые дольщики появляются, когда застройщик принимает деньги на стадии строительства, а затем не может построить дом в срок. Соответственно, появляется идея лишить застройщиков доступа к данным средствам на стадии проведения работ. Для этого введен механизм эскроу-счетов. Дольщики, как и раньше, будут заключать ДДУ на стадии строительства, но оплата по ним будет поступать не строителям, а блокироваться на эскроу-счетах в уполномоченных банках (65 крупнейших банков страны по списку ЦБ). Если застройщик построит дом в срок, то средства будут разблокированы в его пользу. Если проект превратится в долгострой, то дольщик сможет расторгнуть ДДУ и вернуть себе все уплаченные средства обратно. В итоге дольщик получает гарантированный возврат вложенных денег.
Подводные камни
Оборотной стороной реформы является увеличение себестоимости строительства. Это связано с тем, что средства дольщиков представляют собой практически бесплатный источник финансирования для строителей. В рамках новой схемы застройщики вынуждены обращаться за банковским кредитованием под 7–9% годовых.
Несмотря на перспективность данной идеи, одномоментно перевести все жилищное строительство на новые правила невозможно. По этой причине была разработана дорожная карта, поделившая реформу на три этапа.
Первый, то есть подготовительный этап, предусматривающий наработку нормативно-правовой базы, должен был завершиться 1 июля 2018 года. Второй этап (переходный) длится до 1 июля 2019 года. Застройщики сами выбирали, работать им по старым или новым правилам. Третий и завершающий этап, стартующий после 1 июля 2019 года, предполагал, что любой проект с первым ДДУ, полученным после этой даты, должен содержать условие об оплате ДДУ через эскроу-счета.
Здесь важно обратить внимание на два очень важных элемента. Во-первых, закон не имел обратного действия, и проект, стартовавший по старым правилам, должен был по ним же и достраиваться. Во-вторых, правительство планировало, что к 1 июля 2019 года до 30% рынка добровольно перейдет на эскроу-счета.
Что на практике?
На первый взгляд, реформа выглядела довольно стройной, предусматривала время на подготовку и позволяла относительно плавно перевести рынок на безопасную схему продажи. Но практике все оказалось не так просто. Редакция 214-ФЗ, принятая до 1 июля 2018 года, и дальше корректировалась. Можно констатировать, что подготовительная стадия продолжается в течение переходного этапа и даже перейдет в завершающий период. Но самой главной проблемой стало почти полное игнорирование застройщиками добровольного перехода на эскроу-счета. Вместо планируемых 30% рынок получил 2-3% проектов.
В конце 2018 года была предпринята попытка форсирования реформы. Согласно закону № 478-ФЗ от 25 декабря 2018 года, все проекты, начиная с 1 июля 2019 года, должны перейти на использование эскроу-счетов независимо от даты первого ДДУ. Исключение распространялось только на проекты в высокой степени готовности – в соответствии с критериями, определяемыми правительством. Данный закон имел эффект разорвавшейся бомбы. По расчетам Минстроя, такой жесткий переход привел бы к краху до 30% строительных компаний России (речь шла о 14 млн кв. метров). Для сравнения, в конце 2018 года в различных стадиях банкротства находилось 10 млн кв. метров жилья. Таким образом, формировался парадокс. Реформа, которая должна решить проблему обманутых дольщиков, могла бы привести к их дальнейшему увеличению в существенном количестве.
Чего ждать?
Однако надо отдать должное правительству, которое оперативно отреагировало на проблему и решило ее за счет установления максимально низкого уровня критериев строительной готовности. После 1 июля 2019 года до 95% всех старых проектов будет достраиваться по прежним правилам, то есть без использования эскроу-счетов.
В итоге мы подходим к этой дате с довольно интересной конфигурацией рынка. Большинство проектов продается без эскроу-счетов и сможет сохранить привычный формат работы. При этом все новые объекты начнут реализовываться по новым правилам, постепенно вытесняя старые ЖК. Данный процесс нельзя назвать быстрым. Себестоимость проектного финансирования на 10–15% выше прямого привлечения денег дольщиков. Следовательно, старые проекты экономически более рентабельны и конкурентоспособны по цене.
Покупатель, который сейчас рассматривает возможность приобретения квартиры на стадии строительства, должен определиться со своими приоритетами. На вооружение можно взять простую формулу «ДДУ с эскроу дороже, но надежнее» или «ДДУ без эскроу дешевле, но рискованнее». Если покупателю важнее всего надежность и гарантированная возвратность денежных средств, то имеет смысл подождать с приобретением квартиры до конца 2019 года. Если дольщик ограничен в своих возможностях, и рост цен критичен, то в таком случае целесообразно приобретать новостройки по старым правилам.