Аренда как образ жизни

Опросы показали, что из 27 млн российских семей, которые планируют улучшить свои жилищные условия в ближайшую пятилетку, 6 млн готовы сделать это при помощи аренды.

При этом, как рассказал глава правительства РФ Дмитрий Медведев, сегодня в аренде находится около 10% жилья в России, добавив, что потенциал у этого рынка огромен и его развитие выгодно экономике, поскольку повышает мобильность населения.

Согласны с позицией премьера и эксперты, опрошенные «Интерфаксом».

Преимущества аренды

«Очевидные преимущества аренды — невысокий порог, возможность быстро адаптировать решение жилищного вопроса под меняющиеся жизненные обстоятельства», — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Руководитель коммерческой службы ДОМ.РФ Анна Двуреченская отмечает, что арендное жилье подходит для мобильных людей, которые готовы к переезду и смене места жительства в зависимости от обстоятельств. Это может быть, например, новое место работы, учеба в другом городе.

Согласен с коллегой и руководитель сервиса по сопровождению сделок долгосрочной аренды жилья «ПИК-Аренда» Илья Дроздов: «Ключевое преимущество аренды над покупкой — возможность гибко подстраивать условия проживания под меняющийся ритм жизни. Захотел переехать в другой район, город, даже страну — ничего не держит, а значит проще согласиться на новую работу и не жить долгосрочными планами. Аренду зачастую выбирают не потому, что не могут позволить себе покупку жилья, а потому, что ценят эту гибкость. Например, арендовать квартиру предпочитают родители, для которых важно, чтобы их дети пошли в хорошую школу, а не в ближайшую к дому».

Еще одним важным преимуществом директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова считает то, что жильцам не нужно вкладываться в объект – нести затраты по ремонту и техническому обслуживанию объекта.

«В случае аренды нет риска потери капитала из-за морального устаревания дома или квартиры», — добавляет директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова.

Там за бугром

«В крупнейших мегаполисах мира в аренду сдается до 50% всего жилья в городе, а даже в Москве, городе с наиболее развитым рынком аренды в России, эта цифра не превышает 10%», — рассказывает Дроздов из «ПИК-Аренда».

Поддерживает коллегу и эксперт рынка недвижимости Филипп Березин, который отмечает, что во многих европейских странах рынок долгосрочной аренды не просто развит, он предельно цивилизован.

«Ярким примером является Германия: более половины немцев живут в съемном жилье. Причины этого: мобильность, и к тому же государство предельно защищает права арендатора. Например, договоры аренды в той же Германии являются бессрочными для арендатора и выселить человека из квартиры практически невозможно. Плюс по закону ты не можешь поднять стоимость аренды более чем на 15-20% за три года – в зависимости от региона. При этом хорошая доходность от сдачи жилья в аренду в Европе составляет 5-6% годовых», — говорит он.

Еще одно различие в подходах к арендному жилью отмечает партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов

«За рубежом арендное жилье рассматривается не только как доходный инструмент для инвестиций, но и как инструмент реализации градостроительной и социальной политики. Дело в том, что ротация тех, кто арендует жилье, гораздо выше, чем собственников, поэтому, если в рамках одного района строить и арендное и частное жилье, то можно обеспечить такую социальную среду, где будут и постоянно проживающие люди, и постоянный приток «свежей крови». Кроме того, арендное жилье часто рассматривается как социальное или доступное – т.е. жилье в котором проживают молодые семьи, те, кто делают первые шаги в карьере, т.е. люди с максимальным потенциалом человеческого капитала», — рассказывает эксперт.

Наши реалии

«Большая часть арендного жилья характеризуется краткосрочными договорами, низким качеством и находится в тени, что существенно снижает его привлекательность для определенного типа арендаторов (семейные пары, юридические лица и т.д.)», — рассказывает директор практики стратегии и консультирования PwC в России Андрей Тонконогов.

Тем не менее, все эксперты настроены оптимистично и считают, что у российского рынка аренда жилья есть потенциал, но для этого нужно соблюсти ряд условий.

«Для того чтобы рынок арендного жилья заработал в РФ, необходимо пересмотреть текущие правовые принципы аренды, а также ввести ряд критериев, характеризующих качество арендного жилья, а также уровня сервиса в нем», — считает Тонконогов из PwC в России.

Поддерживает эту позицию и государство, по мнению главы правительства РФ Дмитрия Медведева, развитие рынка арендного жилья в России может потребовать изменений в сфере регулирования договоров аренды.

«Для развития рынка арендного жилья нужно три условия. Первое — это правильное регулирование. Нам нужно кое-что изменить в регулировании договора аренды жилья, потому что в основном наше жилищное законодательство было ориентировано на договор социального найма или отношения, связанные с собственностью на жилье. Второе — это, вне всякого сомнения, доходы, которые позволяют людям это жилье арендовать. Потому что арендное жилье стоит денег, и это не социальный найм, здесь всё это должно быть в четких правовых рамках», — считает премьер-министр.

По его мнению, третьим условием является возможность реализации различных проектов, которые помогут создать рынок арендного коммерческого жилья.

В будущее с оптимизмом

В целом эксперты считают, что рынок арендного жилья в России постепенно меняется. И будущее рынка – это цивилизованная аренда. «Это и качественное жилье по адекватным ценам, и обязательное наличие договора аренды, и прозрачные условия сделки. И начало этому процессу уже положено», — отмечает Елена Куликова из Savills.

По словам Дымовой из Est-a-Tet, в новостройках (в частности относящихся к формату апартаментов) часть объема передается под централизованное управление недвижимостью.

В качестве примера цивилизованной аренды Куликова приводит арендные проекты ДОМ.РФ. «Наша компания занималась сдачей в аренду апартаментов в арендном доме «Лайнер», и мы на собственном опыте убедились, что такое жилье действительно пользуется высоким спросом – все лоты были сданы в кратчайшие сроки. Секреты успеха — отличная локация, современный жилой комплекс, продуманные планировки, качественная отделка, официальный договор аренды и разумные цены. Будущее рынка, безусловно, за этим!», — заключает она.

Помимо арендного дома Лайнер, этой осенью ДОМ.РФ запускает бронирование помещений в новом арендном доме в ЖК «Символ» на юго-востоке Москвы. Это 378 квартир современного формата арендного жилья с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Заселение запланировано на май 2020 года. Также в ближайшее время откроется бронирование арендных домов в «Парк Легенд» и «Матч Поинт». Кроме того, ДОМ.РФ реализует проект корпоративной аренды для компании «Сибур» в Тобольске, судостроительного завода «Звезда» на Дальнем Востоке, для инновационного кластера в Сколково. По мнению экспертов, корпоративный сегмент важен для привлечения квалифицированного персонала мирового уровня на ведущие российские промышленные предприятия, а также научные центры.

Источник