За какие услуги мы платим управляющим компаниям

К перечню минимальных услуг могут прибавляться расширенные, но по желанию собственников

С момента ввода лицензирования для управляющих многоквартирными домами (МКД) компаний прошло почти пять лет (закон вступил в силу осенью 2014 года, обязав все УК получить лицензию до 1 мая 2015 года). Что изменилось в работе управляющих компаний за это время, стала ли отрасль прозрачней, и как, все-таки, начисляются тарифы на жилищно-коммунальные услуги, портал «Интерфакс-Недвижимость» узнал у экспертов рынка.

Немного статистики

По словам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Максима Егорова, на сегодняшний день организациям, работающим в сфере управления многоквартирным жилым фондом, выдана 19781 лицензия. За годы работы нового механизма было прекращено действие почти 3 тысяч лицензий и аннулированы лицензии более чем 1,5 тысяч УК.

Он отмечает, что система лицензирования направлена на недопущение на рынок управления жильем недобросовестных участников, и одновременно вынуждает тех, кто не готов честно и эффективно работать, добровольно уходить из этой сферы.

Подтверждает слова заместителя министра руководитель юридического отдела УК «Аструм-Москва» Екатерина Воронцова, отмечая, что с момента введения лицензирования, количество управляющих компаний по Москве и области сократилось на треть.

«Это обусловлено тем, что с рынка «ушли» компании однодневки и недобросовестные управляющие компании», — говорит она.

При этом, как отмечают сами управляющие компании, система лицензирования выстроена так, что практически любой может получить лицензию на управление.

«Однако уже к лицензиатам (тем, у кого лицензия есть) требования предъявляются настолько жесткие, что часто наказание несоизмеримо с тяжестью нарушения», — говорят в «ПИК-Комфорт».

Замминистра подтверждает, что получение лицензии — это не панацея на пятилетний срок.

«Управляющие компании постоянно контролируются органами госжилнадзора (ГЖИ), которые есть в каждом регионе нашей страны. Только за прошлый год в рамках лицензионного контроля было проведено 268,5 тысяч проверок, по итогам которых выявлено почти 912 тысяч нарушений. Это нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, нарушения порядка расчета размера платы за ЖКУ, нарушения качества предоставления коммунальных услуг, нарушения требований законодательства о раскрытии информации, нарушения правил управления многоквартирными домами. Для устранения этих нарушений управляющим компаниям было выдано около 123 тысячи предписаний, 91% из них были исполнены уже до конца прошлого года. Помимо предписаний за нарушение лицензионных требований, мотивирующим элементом к улучшению качества работы для УК становится и наложение административных штрафов. Таким образом в 2018 году с управляющих организаций было взыскано более 2 млрд рублей», — рассказывает Егоров.

Тем не менее, все эксперты отмечают, что введение лицензирования для управляющих компаний имеет положительный эффект. Так, по словам генерального директора УК «РАДЭКС» Евгения Беляева, теперь у управляющей компании работники должны иметь соответствующую квалификацию, что значительно повышает качество обслуживания дома.

По мнению Егорова, одним из самых важных положительных эффектов от системы лицензирования стала борьба с «эпидемией» двойных квитанций, когда граждане получали платежки сразу от нескольких организаций с похожими названиями и направляли оплату мошенникам или оплачивали жилищно-коммунальные услуги дважды.

Напомним, что в конце 2017 года был введен запрет на ведение деятельности по управлению многоквартирными домами компаниям со схожими наименованиями, отсутствие тождественности или схожести в названиях стало одним из лицензионных требований.

Что, почему и за сколько?

Услуги жителям многоквартирных домов оказываются в соответствии с минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядком их оказания и выполнения, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290.

«Однако, собственники помещений могут принять решение об изменении состава работ и услуг, но не меньше, чем определено в этом минимальном перечне. Чаще всего речь идет о расширении этого списка, к примеру, о включении таких услуг, как видеонаблюдение за двором и подъездами, охрана территории, консьерж-сервис и так далее», — говорит замглавы Минстроя России Егоров.

По данным «ПИК-Комфорт», состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома. Это техническое и санитарное содержание помещений и инженерных сетей здания. Также существует перечень дополнительных услуг, которые могут оказывать управляющие компании, исходя из пожеланий жителей.

Если говорить конкретней, то в минимальном перечне речь идет о таких услугах как холодное и горячее водоснабжение, электроэнергия, отопление, водоотведение, газоснабжение, а также вывоз мусора и содержание и ремонт помещения (речь идет об устранении аварий, содержания в надлежащем состоянии технического оборудования дома, а также о влажной уборке общих территорий). Все остальное уже дополнительные опции, о которых жители должны договариваться самостоятельно с управляющей компанией. Кроме того, стоит отметить, что дополнительные услуги являются платными.

Беляев отмечает, что перечисленные в минимальном перечне услуги предоставляются собственникам согласно действующему тарифу на жилищные услуги. В Москве содержание жилья, то есть оплата услуг за управление многоквартирным домом и работ по его текущему ремонту, жителям столицы с 1 января 2019 года обходится 29,04 руб. за кв. м.

Вообще стоит отметить, что тема тарифов в сфере ЖКХ по-прежнему стоит довольно остро, поскольку зачастую непонятно, как и кто их (тарифы — ИФ) формирует. Традиционно в них включается три взноса: содержание и текущий ремонт жилого помещения включает стоимость услуг, которые определены в договоре управления, коммунальные услуги и капитальный ремонт.

«Тарифы формируются в соответствии с конструктивными особенностями многоквартирного дома, потребностями граждан, проживающих в нем. Размер этой платы устанавливается собственниками помещений, а если собственники не приняли решение о выборе способа управления или установлении размера платы, то этот размер платы устанавливается органом местного самоуправления», — говорит Егоров.

Нет предела совершенству

За последние годы в сфере управления многоквартирными домами произошло и правда много изменений, власти постарались сделать отрасль максимально прозрачной.

«Много необходимых существенных изменений уже было внесено в последние годы. Также в конце 2017 года нарушения лицензионных требований были разделены на грубые и негрубые, а также был определен механизм изъятия многоквартирных домов из управления во внесудебном порядке (по решению органов государственного жилищного надзора) при повторном совершении в течение года управляющей организацией грубого нарушения лицензионных требований», — рассказывает замглавы Минстроя России.

Он напоминает, что конкретный перечень грубых нарушений был утвержден в сентябре прошлого года постановлением правительства Российской Федерации. К ним относятся отсутствие договора на содержание внутридомового газового оборудования, лифтов или общедомовые нужды, наличие двухмесячной задолженности перед ресурсоснабжающими организациями (РСО), несоблюдение правил содержания дома и предоставления коммунальных услуг, повлекшее угрозу для жизни или здоровья жильцов, не передача технической документации новой УК при ее смене. С 1 марта 2019 года к числу грубых нарушений прибавилось еще и нарушение требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания.

«Стоит отметить, что размер штрафа для УК за грубое нарушение составляет от 300 до 350 тысяч рублей, соответствующие дополнения в Кодекс об административных нарушениях были внесены совсем недавно, весной этого года. Кроме того, управляющая организация лишается домов из управления, если в течение года была трижды привлечена к ответственности за воспрепятствование законной деятельности органов госжилнадзора или признана банкротом», — говорит Егоров, добавляя, что существенных изменений в законодательство в сфере управления жилищным фондом Минстрой России в настоящее время вносить не планирует.

У управляющих компаний есть свое мнение на этот счет: «Требования к УК предъявляются настолько жесткие, что часто наказание несоизмеримо с тяжестью нарушения. Например, негорящая лампочка в подъезде грозит штрафом в 250 тысяч рублей, причём если ранее законодательство позволяло учесть обстоятельства, при которых совершено нарушение, например в случае с лампочкой, выяснить, проходил ли плановый осмотр, горела ли лампочка на тот момент, была ли она заменена, если осмотр выявил эту потребность, то последние изменения в КоАП исключили такую возможность», — говорят в УК «ПИК-Комфорт».

В ней отмечают, что не менее непоследовательной нормой является ужесточение лицензионных требований за неоплату коммунальных ресурсов.

«Во-первых, буквально за несколько месяцев до этого был принят закон о прямых договорах, реализации которого сопротивлялось большинство РСО. Во-вторых, законодательство, к сожалению, написано так, что УК всегда должна РСО больше, чем может собрать с населения. Теперь РСО вместо того, чтобы работать с населением, шантажируют УК жалобами в ГЖИ. Наконец, жесткие требования к информационной прозрачности во многом фактически нереализуемы из-за неработающей ГИС ЖКХ», — говорят в «ПИК-Комфорт».

Согласна с коллегами и Воронцова из УК «Аструм-Москва», которая отмечает, что в идеале хотелось бы изменить меры наказания управляющих компаний.

«На данный момент все УК привлекаются к ответственности только по статье 14.1.3. КоАП, при этом не все нарушения можно квалифицировать так строго. Раньше применялись разные статьи и наказание варьировалось от степени нарушений».

А вот Беляев из УК «РАДЭКС» предлагает упростить собственникам жилых помещений возможность облагораживать придомовую территорию и территорию, прилегающую к их МКД, а также увеличить разнообразие жилищно-коммунальных услуг ростом качественных опций обслуживания собственников жилья с учетом их запросов и предпочтений. Прислушаются ли к нему власти — вопрос времени.

Источник