Самые интересные полезные советы и новости Интересные полезные советы и новости на каждый день
С 1 июля российские застройщики переходят на систему эскроу-счетов, которая призвана обезопасить сделки по приобретению строящегося жилья. Ряд проектов при этом может быть достроен по старой схеме ДДУ. Как не ошибиться с выбором застройщика и определить его надежность рассказывает Дмитрий Ребров, заместитель генерального директора компании «Сибпромстрой».
1. Репутационный
Для определения надежности застройщика стоит оценить его репутацию на рынке. Прежде всего, нужно изучить сайт застройщика, его историю и уже реализованные проекты компании. Важные моменты: как давно девелопер занимается строительством и есть ли у него опыт строительства и завершения проектов в кризис.
Для этого достаточно знать дату создания компании, сроки ввода проектов и их количество. Чем дольше застройщик на рынке, тем меньше риск того, что это компания «одного проекта».
Проверьте проект и застройщика на авторитетных рейтинговых площадках. В частности, на портале ЕРЗ (едином реестре застройщиков), где можно оценить как менялось место застройщика в рейтинге год от года, соблюдал ли он сроки по вводу своих предыдущих проектов и общие показатели по компании.
2. Юридический
Любое строительство должно быть согласовано. А строящиеся проекты должны иметь следующие документы:
• Положительное заключение государственной экспертизы проекта
• Разрешение на строительство
• Утвержденный проект договора купли-продажи (при строительстве по эскроу-счетам), договор ДДУ (при участии в долевом строительстве).
• Проектная декларация
• Документ, подтверждающий право на использование земельного участка (свидетельство о собственности, либо договор аренды)
Перечисленные документы должны быть опубликованы на официальном сайте строящегося проекта.
На что важно обращать внимание в этих документах?
1) Срок ввода объекта в эксплуатацию
2) Соответствие информации по интересующему вас проекту с документами, опубликованными на сайте проекта. Совпадает ли указанная площадь проекта во всех документах. Одна из уловок, к которой могут прибегнуть недобросовестные застройщики – разрешение получено, например, на три очереди проекта, а квартиру вам продают в 4-ой.
3) Проверить не истекли ли сроки ввода объекта в эксплуатацию.
4) Сопоставить совпадает ли юрлицо, которое заявлено в договоре, юрлицам, реализующим этот проект.
5) Срок аренды земли должен совпадать со сроком ввода домов в эксплуатацию. Но ни в коем случае не заканчиваться раньше завершения строительства.
3. Финансовый
Определить финансовую устойчивость компании можно, исходя из проектной декларации и аудиторской проверки компании, которую застройщик также обязан размещать в публичном доступе на сайте проекта. Внимание следует обратить и на кредитное соглашение застройщика и уровень банка. Входит ли тот в ТОП-50 банков по величине собственного капитала. Чем выше статус банка, тем ниже финансовые риски застройщика.
Также следует обращать внимание за чей счет финансируется строительство проекта. Повышенный уровень надежности имеют те строящиеся объекты, которые они финансируются за счет собственных средств девелопера, что означает наличие у застройщика мощного финансового фундамента. Даже если он столкнется с проблемами, то кредитное финансирование станет его «подушкой безопасности», которой лишены те, кто сразу строит на кредитные средства.
4. Строительный
Первым сигналом проблем на стройке является срыв темпов строительства. Для того, чтобы обезопасить себя, еще на этапе изучения проектов нужно внимательно проследить ход строительства дома с первого месяца реализации. Эту информацию добросовестный застройщик, выкладывает на сайте проекта или в социальных сетях. Девелопер, который не отчитывает еженедельно или ежемесячно о проведенных работах, вполне возможно, скрывает, что у него есть финансовые или юридические сложности.
В качестве уловки застройщики могут публиковать фотографии, которые не передают реальное состояние дел на стройке. Рекомендуем найти интересующий вас жилой комплекс на сайте www.skyscrapercity.com. Это крупнейший в мире форум, посвященный строительству. На нем можно найти ход реализации практически любого проекта. В строке поиска, не удаляя текст, который там уже есть (skyscrapercity), необходимо ввести название вашего ЖК и поиск выдаст реальные фотографии стройки.
5. Самый простой
Не заниматься исследованиями документов и просто купить готовое жилье. Этот совет не издевка. Безусловно, мы понимаем, что прибрести готовую квартиру – хотели бы все покупатели жилья. Но их сдерживают высокие цены, небольшой выбор оставшихся к завершению стройки квартир и/или не самая удачная локация. Но на рынке существуют девелоперы, которые не собирают с покупателей деньги, чтобы после стоить им квартиры.
Такие застройщики строят жилье на собственные инвестиции и открывают продажи только после ввода домов в эксплуатацию. При этом цены за квадратный метр сопоставимы со строящимися объектами. Задача будущего покупателя в этом случае сводится к поиску таких компаний и изучению их предложения.