Топ-10 вопросов об изменении отраслевого законодательства в 2019 году и ответы на них

В 2019 году вступят в силу новые редакции ряда законов, которые касаются регулирования строительства жилых объектов недвижимости и апартаментов. Журнал Magenta.Today выделил те изменения, на которые риелторам стоит обратить особое внимание.

Вопрос I: Эскроу-счет — это что-то новое?

Краткий ответ: Да.

Термин «счет эскроу» был введен в Гражданский кодекс РФ в июле 2017 года. Эскроу-счет (счет эскроу) — это счет, который открывается в банке и на котором блокируются деньги для передачи их другому лицу (в нашем случае застройщику. — Прим. ред.) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу (например, при введении жилого дома в эксплуатацию. — Прим. ред.). Подробнее об эскроу-счетах и проектном финансировании читайте в колонке руководителя «Нмаркет.ПРО Ипотека» Игоря Пинаева.

Вопрос II: Эскроу-счета с июля 2019 года обязательны для всех строящихся жилых объектов?

Краткий ответ: Да.

В декабре прошлого года Государственная Дума РФ приняла дополнительные поправки в № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Новые требования идут вразрез с ранее достигнутыми договоренностями между застройщиками и властью. Так, независимо от степени готовности под все объекты долевого строительства должны быть открыты эскроу-счета и получено проектное финансирование. На Российском инвестиционном форуме — 2019, который прошел в феврале в Сочи, президент РФ Владимир Путин озвучил, что застройщики смогут привлекать средства дольщиков по старой схеме, если объект построен на 30%. Позже это предложение поддержал Минстрой. Отметим, что данные поправки официально не внесены в 214-ФЗ на момент публикации материала.

Вопрос III: Процедура получения ипотечного кредита изменится?

Краткий ответ: Да.

Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург», — об изменениях получения ипотеки:

«Изменения связаны прежде всего с появлением в структуре взаимодействия «участник долевого строительства — ипотечный банк — застройщик» нового игрока в лице эскроу-агента (уполномоченного банка, в котором участник долевого строительства должен открыть счет эскроу для расчетов по договору долевого участия)».

Вопрос IV: Обязательно ли покупателю брать ипотеку именно в том банке, который выдал застройщику проектное финансирование и открыл эскроу-счет для сбора денег дольщиков?

Краткий ответ: Нет.

Екатерина Синельникова объясняет процедуру ипотечного кредитовая при новых правилах:

«В самом простом изображении новая схема ипотечного кредитования будет выглядеть следующим образом:

1) застройщик подписывает с клиентом договор долевого участия,
2) клиент и застройщик обращаются к эскроу-агенту для заключения трехстороннего договора счета эскроу и открытия счета эскроу,
3) клиент обращается в ипотечный банк для подписания кредитного договора,
4) происходит процедура регистрации договора долевого участия в Росреестре,
5) по факту регистрации договора долевого участия клиент предоставляет эскроу-агенту зарегистрированный договор долевого участия, размещает на счете эскроу средства первоначального взноса по ипотечному кредиту,
6) клиент обращается в ипотечный банк для получения ипотечного кредита и перечисления средств ипотечного кредита на счет эскроу, открытый у эскроу-агента».

Вопрос V: Теперь процедура покупки квартиры в строящемся доме с привлечением ипотеки станет более трудоемкой?

Краткий ответ: Да.

Для застройщика, банка, покупателя и представляющего его интересы риелтора новая система видится более трудоемкой. Участнику долевого строительства придется увеличить количество визитов в разные банки, чтобы выполнить свои обязательства по договору долевого участия.

«Процесс становится более легким при совмещении уполномоченного банка, в котором участник долевого строительства должен открыть счет эскроу, и ипотечного банка в одном лице», — считает Екатерина Синельникова.

Вопрос VI: Риелтору нужно будет проверять больше документов?

Краткий ответ: Да.

Рекомендации риелторам от Екатерины Синельниковой:

«Обратите внимание на:

– проектную декларацию объекта строительства. В документе указано, в каком уполномоченном банке должен быть открыт счет эскроу на имя участника долевого строительства для расчетов по договору долевого участия (в случае если это объект строительства с размещением средств дольщиков на счетах эскроу). Зачастую уполномоченный банк для открытия счета эскроу и ипотечный банк клиента будут различаться;

– требования уполномоченного банка, в котором участник долевого строительства должен открыть счет эскроу для расчетов по договору долевого участия, к необходимым для открытия счета эскроу документам и самой процедуре открытия счета эскроу;

– требования ипотечного банка в части процедуры проведения ипотечной сделки с размещением средств ипотечного кредита на счетах эскроу».

Вопрос VII: Комиссионные за сделку по продаже квартиры в строящемся доме риелтор будет получать после ввода объекта в эксплуатацию?

Краткий ответ: Нет.

Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», поясняет:

«Риелторам не придется, как застройщикам, ждать окончания строительства. Новые правила позволяют застройщику использовать денежные средства на расчетном счете не только на саму стройку, но и на оплату иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги и услуги связи (пп. 20 п. 1 ст. 18 Закона «Об участии в долевом строительстве»).

В этой части изменится разве что формулировка условия о выплате вознаграждения в агентском договоре (основанием для выплаты будет, например, регистрация договора долевого участия и перевод первого платежа не на расчетный счет застройщика, а на специальный счет в банке)».

NB для риелторов Санкт-Петербурга. Апартаменты

Вопрос VIII: Для сервисных апартаментов вступают в силу новые правила?

Краткий ответ: Да.

В январе 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 16-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об основах туристской деятельности в Российской Федерации”…», который кратко называют законом об обязательной классификации всех средств временного размещения.

На сегодняшний день в Санкт-Петербурге строится около 20 апарт-отелей или апарт-комплексов, часть которых позиционируются как сервисные. Апартаменты данного формата больше характерны для Санкт-Петербурга, хотя девелоперы анонсируют такие проекты в Москве и Сочи.

Сервисные апартаменты предполагают предоставление гостиничных услуг и предназначены в том числе и для краткосрочной аренды, то есть на них распространяются требования регулирующего гостиничную отрасль законодательства.

Вопрос IX: У апартаментов будут звезды?

Краткий ответ: И да, и нет.

Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев 16 февраля текущего года подписал постановление «Об утверждении положения о классификации гостиниц».

Положение устанавливает процедуру прохождения классификации и требования к различным категориям гостиниц. Свидетельство о прохождении классификации выдается на три года.

Положение устанавливает два термина:

– Апарт-отель — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент».

Здесь необходимо отметить, что площадь студии должна быть не менее 25 кв. м, а апартамента — 40 кв. м. Если площадь юнитов меньше, то объект не соответствует данному виду гостиниц. Классификация апарт-отелей проходит в категориях 4 и 5*.

– Комплекс апартаментов — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом. Объект может пройти классификацию в разных категориях: от «без звезд» до 5*. Требования к номерному фонду изложены в приложении № 5 к Положению о классификации.
Например, для того чтобы получить 3*, в комплексе апартаментов должен быть ресторан или кафе с отдельным входом, разделены служебный и вход для гостей, площадь юнита не менее 12 кв. м и т. д. Но апарт-комплекс также может получить категорию «без звезд», если управляющая компания сочтет это целесообразным.

Вопрос X: Количество звезд влияет на доходность?

Краткий ответ: Да.

Рекомендуя инвестору тот или иной проект апартаментов, необходимо понимать, на какую категорию претендует объект и кто в дальнейшем будет им управлять. Апартаменты как средство временного размещения подчиняются законам гостиничного бизнеса. Количество звезд непосредственно влияет на стоимость номера для гостя, соответственно, и на уровень дохода инвестора. Например, в период проведения международных соревнований (Кубка конфедераций 2017, чемпионата мира по футболу 2018 или Евро 2020) постановлением Правительства РФ устанавливается максимальная стоимость проживания в гостиницах. Стоимость зависит от класса отеля и категории номера.

«Пока на рынок продолжают выходить проекты “псевдожилья” (апартаменты без гостиничного сервиса и с туманным будущим в правовой зоне), риелтору необходимо разбираться, сможет ли проект соответствовать требованиям закона, хватит ли его эксплуатационных характеристик, чтобы пройти обязательную классификацию, и на какой доход в будущем может рассчитывать инвестор», — считает Константин Сторожев, генеральный директор компании «Вало-Сервис», председатель Экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД.

Источник