Швейцария: налоги на недвижимость

Швейцария давно стала синонимом благополучия, нейтралитета и высоких цен – страна шоколада, банков и часов много лет подряд приковывает к себе и своему успеху внимание всех стран мира, периодически вдохновляя многих иностранцев на покупку жилья в этом государстве. Попробуем разобраться с местной налоговой системой, с которой придется столкнуться при покупке, владении и продаже недвижимости в Швейцарии.

Согласно швейцарскому Федеральному закону о приобретении недвижимости нерезидентами, продажа недвижимости иностранцам осуществляется на основании годовых квот, выдаваемых на каждый туристический регион. В некоторых случаях данные квоты полностью используются в течение года, в результате чего покупателю-иностранцу приходится ждать следующего года или дольше (в некоторых случаях до двух лет), чтобы получить разрешение на покупку. Данное положение распространяется как на объекты нового строительства, так и на собственность, уже находящуюся во владении граждан Швейцарии или иностранцев, проживающих в этой стране. Нерезиденты, получившие квоту, могут передать ее при перепродаже своей собственности.

Налоги при покупке

Налоги в Швейцарии состоят из прямого федерального налога, коммунального налога на земельную собственность и налога на предполагаемый доход от аренды, который начисляется владельцам вторых резиденций. Если иностранцу удалось приобрести в Швейцарии недвижимость, то необходимо быть готовым к расходам, которые обычно составляют около 5,5% от стоимости объекта. В эту сумму входят кантональные и общинные налоги на передачу собственности, которые составляют 3,3%, и затраты на нотариуса в размере 1,7% от цены приобретаемого жилья.

Оформление кредита и страхование

При оформлении ипотечного кредита, соответствующие расходы составят около 0,5% — данная ставка варьируется в зависимости от суммы, выдаваемой банком. Например, при покупке жилья на вторичном рынке в случае, если предыдущий владелец оформлял ипотечный кредит, покупатель будет платить разницу между предыдущей и новой суммой кредита.

Будущий владелец поручает нотариусу (обычно, оформив на него доверенность) обязанность обеспечить выполнение всех юридических формальностей, в частности регистрацию в земельном кадастре и освобождение от всех предыдущих закладных на данную квартиру. Также оформляется доверенность на нотариуса для обеспечения выполнения всех юридических формальностей: регистрация в земельном кадастре и освобождение от всех предыдущих закладных на данную квартиру.

В некоторых кантонах (например, на территории Во) обязательным является страхование зданий и мебели от пожара, что составляет 0,055% от стоимости застрахованного имущества. Рекомендуется оформлять страхование по полной восстановительной стоимости. Что касается квартиры, стоимость страхования включена в комиссионные сборы совместного имущества.

Регулярные расходы

Традиционно ежегодные эксплуатационные расходы составляют 0,8%-1,5% от стоимости объекта недвижимости. Однако расходы могут быть и выше, если дом старый и требует ремонта. Обычно расходы делятся между владельцами всех апартаментов, расположенных в здании пропорционально тысячным долям каждого владельца.

Обычно такие расходы включают в себя оплату уборки и охраны, которые осуществляются в формате взносов. Также следуют отчисления в фонды социального страхования, расходы на текущий ремонт здания и расходные материалы. Управляющий совместным владением осуществляет сбор соответствующих денежных сумм, чтобы покрыть все расходы, связанные с ремонтом здания. Оплата производится заранее, ежеквартально или раз в полгода. Налоги перечисляются правительству Швейцарии, кантону и коммуне. Производится ежемесячная оплата водо-, газо-, электроснабжения и отопления, оплачивается страхование, озеленение, ремонт дорог. Совершаются административные взносы и другие расходы.

У физических лиц налогом облагается только собственность, находящаяся в кантоне, и его доход (прибыль с недвижимости). Другие варианты дохода облагаются налогом по месту постоянного жительства владельца. Фискальная стоимость собственности используется для определения состояния, облагаемого налогом (80% от покупной цены). Размер арендной платы равняется сумме, которую оплачивал бы владелец за аренду подобной квартиры – именно она и составляет основу подоходного налога.

К перечисленным выше налогам следует добавить следующие: прямой федеральный налог, ежегодный налог на земельную собственность и налог на туристов. Практика показывает, что общая сумма налогов составляет примерно 1%-1,4% от покупной цены собственности и может быть уменьшена в рамках проведения «налоговой оптимизации», когда требуется провести переоценку имущества и соответствующее снижение фискальной стоимости.

Как правило, доход при сдаче недвижимости в аренду в высокий сезон позволяет покрыть практически все связанные с ней траты, в том числе и расходы на совместное владение и прочие налоги. Правильное заполнение налоговой декларации также позволит в большинстве случаев снизить налоговую нагрузку.

Наследование

При наследовании имущества размер налога зависит от того, является ли наследник потомком по прямой линии или нет, также часть аспектов зависит от кантона, в котором расположен объект. Но, как правило, наследники по прямой линии налог не выплачивают.

Налоги при продаже

В случае перепродажи нотариус должен, согласно законодательству, удержать 5% от продажной цены для оплаты налога на доход с продажи имущества. Процент налоговой ставки уменьшается в зависимости от количества лет, в течение которых собственник владел собственностью.

Размер выплат при продаже недвижимости в Швейцарии зависит от срока владения объектом – сумма уменьшается обратно пропорционально годам владения, а также зависит от законодательства конкретного кантона или коммуны нахождения объекта. Налоги начисляются на доход полученный от продажи, т.е. из суммы продажи вычитаются сумма, уплаченная при покупке, нотариальные и агентские расходы, стоимости капитальных ремонтов. Затем на эту дельту и начисляется налог на доход по ставке зависящей от срока владения. Эта ставка колеблется от 0% до 40% в зависимости от упомянутых факторов.

Благодарим за помощь в подготовке материала:
Олега Шаронова, руководителя компании SharonoFF
Сергея Ильина, эксперта компании SIMA Immobilien

Источник