Самые интересные полезные советы и новости Интересные полезные советы и новости на каждый день
Сервисы Сбербанка в сфере недвижимости давно вышли за пределы банковской услуги и предоставления ипотечного займа. Но, многие покупатели и продавцы до сих пор не понимают сути юридических сервисов от Сбера.
Эта статья ни в коем случае не является ни рекламой Сбербанка, ни попыткой очернить сервисы Банка. Мы постараемся объективно разобрать из каких этапов состоит сделка с недвижимостью, кто за что отвечает в сделке.
1. Этап поиска недвижимости
Покупателю на этапе поиска недвижимости банк — не очень большой помощник. Подбор недвижимости требует от консультантов реальной экспертизы:
— соотношения цены качества предложение по разным районам;
— анализ рынка строящегося жилья;
— экспресс-анализ первичной информации об объекте (здесь речь идет не об оценке документов, первичный опрос грамотного эксперта при осмотре объекта позволяет заранее отсечь сложные ситуации);
— переговоры по цене и торги межу покупателем и продавцом;
— согласование сроков выхода на сделку и сроков освобождения и передачи объекта;
Банк не выделяет вам специалиста по подбору недвижимости. Он может только рекомендовать авторизованные партнерские агентства.
Выезды на просмотры объектов должен делать агент по недвижимости, который обязан владеть базовыми навыками опроса и сбора информации об объектах.
2. Этап аванса (задатка)
После выбора объектов и финальной точки в переговорах по цене наступает этап фиксации договоренностей между сторонами.
Фиксируются договоренности в письменном виде. Для доказательства намерений покупателя купить объект, а продавца продать составляется письменный договор, это может быть:
— авансовый договор;
— договор задатка;
— предварительный договор;
— договор об обеспечительном платеже;
И опять-таки, все условия согласуют юристы. Сбербанк не составляет эти договоры.
Юристы Сбербанка на эту часть сделки не выезжают! Таких юристов в Сбере нет.
3. Этап правовой экспертизы документов на объект недвижимости
На этапе правовой экспертизы ваш юрист обязан:
— установить подлинность документов участников сделки. Ловите ЛАЙФХАК — очень удобно отвести собственника в СБЕРБАНК и попросить его пройти проверку паспорта. Для этого просто надо взять любой талон и перед консультацией сотрудник СБЕРБАНКА проверит паспорт на подлинность, мошенник скорее всего начнет нервничать.
— провести правовую экспертизу основания вступления в собственность всех участников сделки, изучив историю перехода права собственности по заказанным архивным документам. СБЕРБАНК действительно делает такую правовую экспертизу по цене от 14 000 до 19 000 рублей в зависимости от региона. Но и в агентствах недвижимости с вас возьмут столько же, если не меньше.
— проверить отсутствие прав требований, судебных исков от третьих лиц, задолженностей по платежам, СБЕРБАНК это делает, только по ипотечным сделкам!
— проверить вменяемость всех участников сделки в случае необходимости, вызванных неадекватностью действий участников, затребовав медицинскую экспертизу. СБЕРБАНК не видит всех участников сделки в живую, специалист банка просто это не может сделать;
— проверить нет ли среди участников сделки несовершеннолетних и не использовали ли собственники при покупке материнский капитал. СБЕРБАНК опрос про материнский капитал не проводит;
4. Этап подписания договора-купли продажи и расчетов
На этапе составления договора купли-продажи вы можете воспользоваться СТАНДАРТНОЙ ФОРМОЙ договора ОТ СБЕРБАНКА.
НО! ЭТО ЗНАЧИТ, ЧТО ВЫ БЕРЕТЕ ФОРМУ ДОГОВОРА от БАНКА, А ДЕТАЛИ ВАШЕЙ КОНРЕТНОЙ СДЕЛКИ ПЕРЕНОСЯТСЯ ИЗ ТОГО ДОГОВОРА, КОТОРЫЙ ВЫ ЗАКЛЮЧИЛИ НА ПРЕДЫДУЩЕМ ЭТАПЕ!
То есть, если ваш юрист берет форму договора от Сбербанка, это не потому, что он хочет «схалявить», а потому что этот договор уже проработан в своей основе и проходит при регистрации сделки в Росреестре. После чего юрист вносит в договор самое главное. Ваши договоренности о:
— сумме сделки;
— месте проведения сделки;
— порядке расчетов по сделке;
— форме расчетов по сделке;
— порядке передачи объекта и сроках освобождения квартиры.
Внимание! Юрист Сбербанка действительно может внести это в ваш договор, но только с ваших слов. Он не будет за вас созваниваться с другой стороной и уточнять в деталях все пункты.
Он просто внесет то, что вы ему скажете. Если вы не обладаете должными практическими навыками проведения сделки, мы настоятельно рекомендуем не заниматься самодеятельностью.
Многие покупатели наивно представляют, что порядок передачи и освобождения квартиры — праздная информация, а потом сталкиваются с неприятностями.
На этапе расчетов ВАМ БУДЕТ ПОЛЕЗЕН СЕРВИС СБЕРБАНКА!!! Система Безопасных расчетов — гораздо лучше расчетов в наличной форме или расчетов через ячейку. Однозначно за этот сервис стоит платить!
5. Этап регистрации сделки
Сделка признается действительной после регистрации перехода права собственности. Тут выбор остается за вами:
— использовать Систему Электронной Регистрации сделки ОТ СБЕРБАНКА — удобно и быстро, ездить никуда не надо. Но не для всех типов сделки подходит. Как говорится перед покупкой обратитесь за консультацией к специалисту;
— поехать самостоятельно в МФЦ и подать документы на регистрацию. Дешево, но очень чревато тем, что по сути МФЦ это слабые специалисты, путаются в документах и выполняют исключительно функцию курьера между участниками сделки и Росреестром;
— провести регистрацию через нотариуса. Дорого, но удобно;
— заплатить специальной компании Регистратору сделки. Это основные конкуренты СБЕРБАНКА, именно эти компании хочет убрать Сбер с рынка.
ИТОГО!
Мы только что прозрачно показали, что заменить команду экспертов по недвижимости СБЕРБАНК способен только в 3 пунктах из 5. Да и то, только в отдельных операциях.
По сути пользоваться услугами СБЕРБАНКА без наличия консультанта по недвижимости, все равно, что самому себе назначать АНТИБИОТИКИ. Можно, но возможны осложнения.
Мы не говорим, что СБЕРБАНК делает плохие сервисы. BMW тоже выпускает классные автомобили, но без автомеханика вы в них не разберетесь. Каждый занимается своим делом.