Непредсказуемый и опасный: рынок загородной первички все еще в стагнации

Пока на столичном рынке новостроек застройщики один за другим выводят новые проекты, на рынке подмосковной загородки царит тишина.

Сейчас на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья в продаже находится около 52 тысяч объектов, это на 14% ниже прошлогодних показателей, рассказывает руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. Почти три четверти лотов (72%) представлены участками без подряда (УБП), 13% объектов – квартиры в малоэтажных домах (МЖД) и лишь 7% экспозиции приходится на коттеджи и столько же – на блокированную застройку – то есть таунхаусы и дуплексы.

При этом, в целом предложение на загородном рынке, по данным Авито-Недвижимость, выросло на 5%. Больше всего увеличилось число объявлений о продаже домов – на 8%. Это самый массовый сегмент рынка, на него приходится больше половины спроса и предложения. Меньше всего за год выросло предложение по таунхаусам.

«Рынок загородного жилья продолжает стагнировать, новых поселков, особенно с застройкой, становится все меньше. За первое полугодие 2019 года на подмосковной загородке появилось 30 новых проектов, 93% из них состояли из участков без подряда. Год назад таких проектов было 37», — отмечает Дмитрий Таганов.

Пять лет назад этот показатель был почти на 70% выше – рынок загородки пополнялся 45 проектами, где застройки не было у 67%. Сегодня особенно заметен дефицит в сегменте готовых домов: таких лотов на загородке сейчас насчитывается не более 5%.

Аналогичную тенденцию на протяжении последних 2-3 лет отмечают и в девелоперской компании KASKAD Недвижимость (специализируется на реализации проектов малоэтажной загородной недвижимости).

Связано это в первую очередь с тем, что «старые» проекты подходят к своему логическому завершению, число лотов для продажи в них исчерпывается, а новых проектов на загородном рынке выходит крайне мало, поясняет замгендиректора фи-девелоперской компании KASKAD Недвижимость Ольга Магилина.

«Инвесторы боятся этого рынка, считая его опасным, непредсказуемым и низкодоходным. Профессиональных девелоперов, способных создать прибыльный проект и гарантировать инвестору отдачу от вложений — тоже нет», — отмечает эксперт.

Застройщики не рискуют идти в загородный сегмент из-за его низкой рентабельности и слабого спроса, добавляет Дмитрий Таганов.

Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, во втором квартале на первичной загородке было куплено 3,8 тыс объектов, это на 7% ниже аналогичного периода прошлого года. В то время как на загородной вторичке был отмечен рост спроса — на 9%.

На самой загородной первичке в последнее время растет спрос на УБП — именно их и выставлено больше всего на продажу. Так, доля проданных УБП увеличилась на 11% до 76%, в то время, как объем приобретенных квартир в малоэтажках, напротив, уменьшился на 8% до 14%. Причем таунхаусы и дуплексы выбрали только 4% покупателей, еще в прошлом году этот показатель был выше – 7%.

По словам Ольши Магилиной, спрос на загородную первичку снизился, но незначительно. Связано это в первую очередь с усилением рекламной активности городских новостроек на фоне перехода к эскроу. По ее мнению, этот фактор «отработает» уже осенью, и спрос на загородную недвижимость выровняется к концу года. Тем более, что на фоне снижающегося объема и ассортимента предложения в этом сегменте сейчас активно формируется отложенный спрос на различные форматы загородной недвижимости Это — готовые дома с отделкой, дома с современной инженерной начинкой, а также посёлки с богатой инфраструктурой шаговой доступности.

Если говорить о ценах, то с этой точки зрения почти вписывается в общую картину рынка – они растут. Цены выросли, и связано это все с тем же — на рынке не появляется новых предложений, а у старых растёт строительная готовность, отмечает замгендиректора компании KASKAD Недвижимость.

«Некоторое влияние на ценообразование оказывает и снижение конкуренции в сегменте рынка. За последний год можно говорить примерно о 20%-ном росте средней цены лота в загородном сегменте», — говорит эксперт.

По словам Дмитрия Таганов, квартиры в малоэтажках и УБП, наоборот, подешевели. Первые — на 11% до 4,7 млн рублей, вторые упали в цене на 22% до 2,9 млн рублей, но это связано с общим снижении качества таких лотов.

Переход на эскроу-счета может нанести удар по загородной первички. Сами нововведение затронули не только квартиры в новостройках, но таунхаусы и малоэтажное строительство. Сегодня почти 90% квартир в малоэтажных жилых комплексах продаются через ДДУ и почти треть таунхаусов.

«Переход на проектное финансирование может привести к уходу с рынка загородного жилья до 20% игроков, а также к сокращению предложения на 5-7% в годовой перспективе. Увеличение себестоимости строительства способно вызвать рост цен в указанных форматах на 7-10%», — говорит Дмитрий Таганов.

Хотя в будущем эскроу-счета могут, наоборот, привлечь внимание новых покупателей – тех, кто дорожающим квартирам в многоэтажках предпочтет малоэтажное жилье.

Сейчас рынок городской недвижимости — то есть плотная, квартальная, многоэтажная застройка — перенасыщен предложением. Здесь высочайшая конкуренция и практически удовлетворённый спрос. В то время как на загородном рынке мы видим целый ряд свободных ниш и существенный отложенный спрос, говорит Ольга Магилина.

Реанимировать загородную первичку, по мнению экспертов, могут специальные ипотечные программы. Если раньше ипотеку можно было легко получить только на готовый дом (а таких объектов не более 5% в предложении) или таунхаус, то сейчас ситуация стала меняться, отмечает руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

Постепенно развивается ипотека на строящиеся объекты, помимо этого недавно продлили льготное кредитование на покупку деревянных домов заводского изготовления. Это однозначно позитивные новости для загородки, хотя быстрых результатов здесь ждать не стоит, для первых оценок следует подождать два-три года.

Нельзя игнорировать и такие общеэкономические тенденции, как увеличение числа людей, работающих проектно или удаленно. Такие люди стабильно подпитывают ряды потенциальных покупателей загородки, продолжает руководитель KASKAD Недвижимость.

Развивать это направление централизованно, скорее всего, не нужно, и вряд ли это выйдет, считает эксперт. Рынок действительно непростой и ошибок он не прощает. Но вот дождаться формирования класса профессиональных девелоперов – все-таки стоит.

Источник