Самые интересные полезные советы и новости Интересные полезные советы и новости на каждый день
Многие покупатели квартир в новостройках сегодня сталкиваются с ситуациями, когда сроки строительства затягиваются. Так, по данным компании «Метриум», почти половину новостроек в Москве в прошлом году сдали с опозданием.
Из 100 застройщиков лишь 16 не сорвали срок сдачи дома
Ввод дома в эксплуатацию с задержкой – весьма распространенная ситуация. Причем не важно, речь идет о крупных или мелких застройщиках. Подобная проблема актуальна для всех, но все же чуть больше рискуют девелоперы точечных объектов, говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
«В среднем по России перенос срока введенного в 2018 года жилья составил 6,5 месяцев. Причем из 100 крупнейших застройщиков по России лишь 16 не сорвали срок сдачи дома», — отмечает эксперт
Если говорить о Москве, то, по нашим подсчетам, в массовом сегменте введены в эксплуатацию вовремя только 54,6% новостроек от изначально заявленного количества. Годом ранее показатель был лучше – на уровне 62,5%.
Сроки затягивают не только застройщики в масс-маркете, но и в более дорогих сегментах. По подсчетам «Метриум», среди новостроек бизнес-, премиум- и элитного классов в заявленный срок в 2018 году сдались только 42,5%. Годом ранее показатель составлял 53,5%.
Аналогичные данные озвучили и в «МИЭЛЬ-Новостройки». По нашим оценкам, в срок сдается около половины всех новостроек, при этом задержки сроков ввода в эксплуатацию встречаются у большинства действующих застройщиков, вне зависимости от того, насколько эта компания крупная, говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Об увеличении срока сдачи домов сообщали и в Национальном объединении застройщиков жилья (НОЗА). По их данным, в среднем по России дома сдаются с опозданием на 6,5 месяцев, и последнее время этот показатель растет.
А вот получить заветные ключи раньше срока – большая редкость. Такие случаи бывают, но это не массовое явление, а, скорее, исключение из правил, говорят эксперты.
Например, среди введенных раньше срока в прошлом году эксперты отмечают несколько корпусов в ЖК Первый Московский (Абсолют), ЖК Мещерский лес (ПИК), ЖК Суббота (Донстрой). Девелопер MR Group ввел в эксплуатацию ЖК «Водный» и «Фили Град» раньше запланированного срока на три-шесть месяцев.
Однако в целом статистика говорит об обратном. По России срок строительства одного дома, введенного в эксплуатацию в прошлом году, составил 36 месяцев. В 2017 году сданные дома были готовы в среднем за 32,5 месяцев, а в 2016 году – за 29,5 месяцев.
Чаще всего виноват сам девелопер
Причин переноса срока сдачи домов множество: от трудностей с подключением к коммунальным сетям до реальных финансовых проблем, которые могут закончиться крахом застройщика и оставить без жилья покупателей. Но в большинстве случаев все не так пессимистично.
Задержка ввода в эксплуатацию не всегда означает наличие проблем у застройщика. Нередко она связана с независящими от девелопера причинами. Часто сроки переносятся из-за нестыковок в документации, сложностей в подключении готового дома к коммуникациям, нарушений, недоделок, которые обнаружила госкомиссия, говорит Наталья Шаталина. В случаях, когда задержка не связана со строительными проблемами, срок ввода обычно переносится на 3-6 месяцев.
Также к увеличению сроков сдачи дома может привести существенное рост себестоимости строительства на фоне резкого падения спроса и чрезмерные административные барьеры.
Однако, чаще всего виноват сам девелопер, который не смог обеспечить стабильный финансовый поток средств для реализации проекта, считает Мария Литинецкая. Компании, ведущие строительство на деньги дольщиков, рискуют в большей степени, поскольку во многом зависят от темпов продаж. И если реализация проекта ведется низкими темпами, то застройщикам просто не на что строить, что и ведет к срыву сроков.
Также нередко к нарушению сроков строительства объектов приводит нецелевое использование денежных средств, привлеченных для финансирования строительства. Это может обернуться крахом компании.
Поводом для беспокойства, по мнению экспертов, должны стать медленные темпы строительства, отсутствие информирования со стороны застройщика по поводу проведенных работ. Ознакомиться с тем, насколько конкретный застройщик соблюдает сроки ввода в эксплуатацию, можно на сайте Единого реестра застройщиков.
Компенсация положена, но получить сложно
В случае срыва сроков строительства дольщик имеет право получить компенсацию. За два месяца до просрочки застройщик обязан в письменной форме известить дольщиков о том, что сроки строительства задерживаются. После этого девелопер предложит подписать соглашение на продление срока строительства, указав определенные временные рамки. Сам дольщик имеет право получить компенсацию за каждый день просрочки, но это касается случаев, когда дополнительное соглашение не было подписано.
При нарушении сроков передачи ключей у покупателя есть два варианта, говорит управляющий партнер компании «Метриум». Первый – это требование компенсации без привлечения суда. При этом дольщик не расторгает ДДУ. Это может быть отделка в подарок или даже денежная выплата, если удастся договориться с девелопером. Известны даже случаи, когда застройщик арендовал квартиру дольщикам, пока им не были переданы ключи.
Второй способ более радикальный. Согласно закону, если просрочка по передаче ключей превышает два месяца, дольщик может расторгнуть ДДУ, получив вложенные средства и компенсацию за пользование деньгами.
При этом застройщик несет повышенную ответственность перед участниками строительства. Так, например, отсутствие у застройщика денежных средств и нарушение обязательств его контрагентами, не снимает с него ответственность за нарушение обязательств, отмечает член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес бюро»Мария Спиридонова.
В случае нарушения предусмотренных сроков передачи квартиры дольщик вправе требовать не только выплаты законной неустойки, даже в двойном размере, но даже в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что иногда может являться крайней и не очень оправданной мерой, добавляет юрист.
Застройщики редко в добровольном порядке выплачивают компенсацию за срыв сроков строительства. Это вынуждает дольщиков обращаться в суды, количество таких споров увеличивается с каждым годом. И, хотя цель неустойки повысить гарантии надлежащей исполнения прав граждан, на практике суды часто отказывают дольщику в выплате таких компенсаций, а законная неустойка признается судами чрезмерной и часто снижается, отмечает Мария Спиридонова.
Что касается дальнейших перспектив сданных вовремя домов, то здесь эксперты расходятся во мнениях. По мнению Натальи Шаталиной, рост доли не сданных вовремя новостроек возможен из-за перехода на проектное финансирование.
По оценкам Минстроя, до 30% застройщиков не смогут получить проектное финансирование. Для таких девелоперов власти готовят инструмент поддержки – небанковский продукт, который позволит им достроить свои проекты. От того, как будет работать этот механизм, во многом будут зависеть сроки сдачи домов.
Мария Литинецкая напротив считает, что объем несданных вовремя новостроек будут сокращаться, но произойдет это не потому, что застройщики начнут работать быстрее.
«Скорее девелоперы будут перестраховываться и закладывать в проектной декларации чуть большие сроки на реализацию объекта из-за перехода на эскроу-счета», — поясняет эксперт.
Уже с 1 июля девелоперы, перешедшие на новую схему работы, не будут иметь доступ к средствам дольщиков. Деньги покупателей окажутся «замороженными» на счетах эскроу. Причем, если проект не сдастся вовремя, то средства вернут дольщикам, а уже заключенные ДДУ будут расторгнуты. То есть застройщик останется с недостроенным домом и нераспроданными квартирами. Поэтому девелоперы станут куда более заинтересованы в соблюдении сроков, считает эксперт.
Основная цель перехода на новую модель финансирования жилищного строительства – сделать отрасль прозрачной и избежать появления новых обманутых дольщиков. По оценкам Минстроя РФ, сейчас в России насчитывается порядка 40 тыс обманутых дольщиков. Неофициальные данные гораздо выше.