Как оформить займ под залог коммерческой недвижимости: основные правила, условия для заемщика

Используя нежилую недвижимость в качестве обеспечения, можно получить займы и кредиты. Коммерческая недвижимость в качестве залога позволяет оформить выгодный долгосрочный займ на большую суму. Для кредитора наличие такого залога сводит к минимуму все риски.

Оформление залогового займа

В качестве залога коммерческую недвижимость стали рассматривать не так давно. Несмотря на это, подобные займы быстро приобрели огромную популярность. Особенным спросом они пользуются у представителей малого и среднего бизнеса. Для заемщика это отличный шанс получить большую сумму на развитие своего бизнеса под наиболее выгодные проценты. Такой залог даже может стать способом пополнения оборотных средств предприятия. Для кредитора же в таких займах практически совсем отсутствуют риски, так как недвижимость, находящуюся в залоге, он всегда может продать.

Коммерческими считаются объекты, которые используются для получения прибыли. ИП имеет больше шансов на получение таких займов, чем юридические лица.

Какая недвижимость может стать залогом?

Важно понимать, что подразумевается под понятием «коммерческая недвижимость», и какие конкретно объекты к ней относятся. В качестве такой недвижимости могут быть признаны:

• Офисы или отдельные кабинеты в офисных зданиях.
• Помещения индустриального назначения: склады, производственные цеха, помещения для проведения работ.
• Розничные помещения: магазины, отели, гостиницы, спортивные клубы, слоны красоты, торговые здания и прочие.

Уже из этого перечня понятно, что любой подобный объект — это весьма привлекательный инвестиционный актив, в который могут вкладываться средства и извлекаться прибыль. Такая недвижимость всегда ликвидна и на нее всегда есть спрос на рынке.

Важно! Недвижимость коммерческого типа не предназначена для проживания, она нужна исключительно для получения доходов.

Назначение займов и кредитов

В Москве можно оформить такие виды займов под залог коммерческой недвижимости:

• Нецелевой кредит на большую сумму могут оформить предприниматели из области среднего и крупного бизнеса. Обычно такие кредиты используются на улучшение технической базы своего предприятия (обновления оборудования, покупки недостающего), земель под застройку. То есть целью обычно становится расширение сферы деятельности и увеличение оборота.
• Целевые займы под залог недвижимости предоставляются представителям малого бизнеса. Обычно такими целями становятся покупка недвижимости для дальнейшего предпринимательства или строительство нового объекта.

Кому дают займы?

Займы могут быть предоставлены таким лицам:

• Физическим лицам. При этом по желанию клиента займ может быть единовременной выплатой, а может быть полноценным кредитным продуктом. Физическое лицо, помимо залогового имущества, должно предоставить подтверждение своих доходов. Такие займы для физических лиц называют еще коммерческой ипотекой. С помощью таких займов человек может либо открыть свой бизнес, либо создать себе пассивный заработок. Среди преимуществ выделяется индивидуальный подход к каждому заемщику и самостоятельно устанавливаемый срок кредитования.
• Юридическим лицам. Это еще более крупные суммы денег, чем в первом случае. Заемные средства обычно перечисляются на пластиковую карту (если она принимает участие в бизнесе) или расчетный счет, которые указаны в кредитном договоре.
• ИП. Залог под недвижимость предприниматель получает либо сам, либо это делает его доверенное лицо. Доверенность при этом необходима официальная, от нотариуса. Способы получения денег: наличными, на карту и на расчетный счет.

Условия кредитования

Оформить займ можно на таких условиях:

• Минимальный срок кредитования крайне редко составляет меньше 6 месяцев. Стандартные займы под залог объектов недвижимости оформляются на 1-5 лет. В последнее время ощутимы уступки, поэтому сроки продлили до 10 лет. При этом отмечается снижение процентной ставки.
• Процентная ставка колеблется в банках в пределах 20-25% годовых. Если удастся получить займ на 10 лет, то ставка снижается до 15-17%. Но процент также зависит от индивидуальных особенностей клиента. Редко двум клиентам начисляют одинаковую ставку.
• Клиент может рассчитывать на получение до 70-80% оценочной стоимости своего объекта. Оценка проводится кредитором, и ее окончательная стоимость зависит от многих факторов. Например, материал постройки здания, степень его износа, характера использования. Иногда банк отказывается брать объект в залог. Примером тому может быть использование здания для специфических целей, после которых его уже использовать нельзя.
• Способ получения денег зависит от того, какой вид займа выбран. Если это кредитная линия, то проводятся частные операции. При этом кредитор имеет полное право самостоятельно устанавливать лимиты кредитной линии.

Алгоритм получения займов

Оформить займы под залог недвижимости коммерческого типа можно по такому алгоритму:

1. Подача заявки. Уже на этом этапе кредитор должен получить от потенциального заемщика все финансовые документы на предприятие. Это необходимо для определения возможности кредитования. Этот этап может занять до 2 рабочих дней.
2. Оценка объекта, который будет использован в качестве залога. Оценщика нанимать может любая сторона сделки, но чаще всего инициатором выступает кредитор. В ходе этой процедуры устанавливается истинная ценность недвижимости.
3. Инспектирование объекта недвижимости. Цель этого этапа —досконально проверить документацию на сам объект недвижимости, в частности права собственности на него. Только если в ходе инспектирования не будет выявлено никаких проблем, только тогда будет вынесено положительное решение в предоставлении займа.
4. Заключение кредитного договора, перечисление заемных средств.

Документы для оформления займа

Каждая финансово-кредитная организация имеет полное право самостоятельно утверждать перечень документов, которые необходимы для получения таких займов. Стандартный набор включает в себя:

• Документы, который могут подтвердить финансовую платежеспособность заемщика. Это любые выписки со счетов, депозитов, справки о прибыли компании.
• Финансовый отчет предприятия необходим для установления его стабильности.
• Справки, подтверждающие целесообразность получения займа (насколько он необходим с технико-экономической стороны).
• Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости.
• Кадастровая и техническая документация.
• Анкета, заполняемая потенциальным заемщиком.
• Паспорт гражданина РФ физического лица, предпринимателя или учредителя компании.
• Выписка из ЕГРП.

Займы под залог коммерческой недвижимости отличаются такими особенностями:

• Деньги можно потратить на любую цель, если займ изначально не обозначен, как целевой.
• Кредитор максимально защищен в таких сделках, так как он сможет вернуть свои деньги, продав объект. Тем более, что продать коммерческий объект гораздо проще: он имеет наибольшую ликвидность, отсутствуют проблемы с жильцами.
• Процентная ставка всегда выгодно отличается от всех прочих кредитных продуктов.
• Известны случаи, когда срок кредитования устанавливался на рекордных отметках 20-30 лет, как при полноценной ипотеке.
• Если по коммерческим объектам можно получить максимум 80% от их оценки, то по жилым помещениям — 90%.
• Зачастую проверка документов и рассмотрение заявок на такие займы может продлиться до 1 месяца. Это связано со сложностями в проверке документов на объект, необходимостью его оценки и проведением инспектирования.
• Оформление подобных займов требует привлечения поручителей (это могут быть как физические, так и юридические лица), а также страхования объекта.

Преимущества

Займы под залог недвижимости отличаются такими преимуществами:

• Минимальная из всех возможных процентная ставка.
• Продолжительный срок кредитования.
• Большой процент одобрений при предоставлении ликвидной коммерческой недвижимости.
• Возможность установления индивидуальных условий по займу.
• Получение денег при сохранении права распоряжаться объектом коммерческой недвижимости, оставленным в залоге.

Требования к заемщику-физическому лицу

Займ могут оформить клиенту, который соответствует таким требованиям:

• Наличие гражданства РФ. Насчет места проживания у каждого банка есть свои требования.
• Возраст от 18 до 80 лет.
• Платежеспособность, дающая возможность без проблем рассчитываться по своим долговым обязательствам. Заемщик должен суметь подтвердить ее документально. Это может быть как стандартная справка о доходах, так и выписки с банковских счетов. Возможен какой-либо альтернативный вариант.
• Заявитель должен предоставить полный пакет документов, запрашиваемый банком. Документы на объект коммерческой недвижимости, который планируется использовать в качестве залога, будут рассматриваться особенно тщательно.
• Недвижимость должна быть расположена в России.

Требования к юридическим лицам

Юрлицо может оформить займ на таких условиях:

• Руководитель или учредитель организации должен быть зарегистрирован на территории РФ в том же регионе, где расположен объект коммерческой недвижимости.
• У руководителя или учредителя должен быть опыт работы на рынке от 1 года.
• Предприятие должно быть стабильным в экономическом плане. У него не может иметься серьезного долгового обременения.
• Необходим полный пакет документов, которые способны подтверждают деятельность организации.

Причины отказа

Отказ в предоставлении займов под коммерческую недвижимость — не редкость. Получить отказ можно по таким причинам:

• Выявление неплатежеспособности заемщика. Проанализировав финансовые результаты работы компании, размер денежного оборота (для юрлиц) или личные доходы (для физлиц), специалисты устанавливают — сможет ли клиент без проблем выплачивать кредит. Займ не выдадут, если у клиента маленький или нестабильный доход.
• Не стоит рассчитывать на получение займов лицам, чей возраст превысил 65 лет. От возраста клиента зависит также и срок кредитования.
• Кредитная история не всегда учитывается при выдаче займов под залог коммерческой недвижимости. Но иногда и она может сыграть важную роль.
• Коммерческая недвижимость не стоит тех денег, что запрашивает клиент. Сумма займа будет зависеть даже не столько от пожелания клиента, сколько от той суммы, что указывается в оценке эксперта. Получить можно только 70-80% от оценочной стоимости.
• Выявлена неликвидность объекта коммерческой недвижимости. То же самое и при низкой ликвидности — кредитор просто рискует не продать объект в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.
• Ненадлежащее состояние объекта. Техническое состояние здания или сооружения —очень важный фактор, банк непременно проводит его анализ.

Важно! Любое строение, находящееся в плохом состоянии, всегда требует существенных инвестиций перед продажей. Банки такую недвижимость не будут рассматривать в качестве залога.

Что будет, если не выплатить займ?

Если заемщик не выполняет свои обязательства и систематически допускает просрочки платежей по займу, кредитор имеет право поступить одним из двух способов:

• Забрать и выставить на продажу тот объект, который находился в залоге.
• Забрать актив компании, который предназначался для других целей — этот вариант подходит для тех случаев, когда заемщиком является юридическое лицо.

Все эти вопросы могут решаться исключительно в судебном порядке, в качестве истца выступает кредитор. Суд обычно принимает в таких спорах сторону банка. Помимо основной суммы долга, с ответчика взыскиваются начисленные проценты, штрафы и пеня.

Когда решение суда вступит в силу, его передают в службу судебных приставов. Таким образом на руках у кредитора оказывается исполнительный лист. Это означает, что залоговое имущество может быть отправлено на торги. Если вырученной суммы не хватает на погашение долга, остаток взыскивается с заемщика-должника.