Самые интересные полезные советы и новости Интересные полезные советы и новости на каждый день
Есть ряд обстоятельств, которые должны насторожить покупателя квартиры, несмотря на то, что все документы в порядке и цена вполне приемлема.
Безусловно, нельзя равнять все ситуации «под одну гребенку» и тут же подозревать продавца в обмане. Но все же стоит обратить внимание на «тревожные звоночки»:
Ребенок
Риск есть и когда ребенок входит в число собственников квартиры, и когда он просто проживает в ней (не будучи собственником).
В первом случае для продажи квартиры требуется получить согласие органа опеки и попечительства. Но даже наличие такого разрешения еще не гарантирует 100%-ной защиты для покупателя.
Суд может признать продажу квартиры недействительной сделкой, если продавец не выполнит условия, на которых орган опеки дал свое согласие.
Такой прецедент был создан на уровне Верховного суда РФ (определение № 48-КГ18-1), что, согласитесь, нельзя не принять во внимание.
Уверены ли вы в том, что продавец выполнит условия органа опеки (приобретет ребенку другое жилье и т. п.)? Если да, то в добрый путь.
Когда ребенок не собственник, а лишь проживает в квартире, сделка тоже может попасть под угрозу отмены.
Во-первых, если ребенок находится без родительского попечения (под опекой или попечительством), для продажи жилья также требуется согласие органа опеки.
А во-вторых, суд может признать сделку недействительной, если собственник заключает ее с одной лишь целью — выселить оттуда ребенка.
Например, отец после развода продает свою квартиру, где прописан несовершеннолетний сын (и тем самым добивается, чтобы и ребенка, и его мать выставили за дверь).
Убедитесь, нет ли такой ситуации в семье продавца квартиры — иначе судебного разбирательства в будущем не избежать.
Доверенность
К сожалению, продажи квартир по доверенности все чаще пополняют статистику преступлений. Современные технологии позволяют преступникам подделать любой документ так, что его почти невозможно отличить от оригинала.
Поэтому, даже если вам предъявляют нотариальную доверенность, постарайтесь все же лично пообщаться с собственником квартиры.
Ну а действительность доверенности сейчас легко проверить с помощью сайта Федеральной нотариальной палаты («Сервис проверки доверенностей»).
Наследство
Продавец сообщил, что недавно получил квартиру по наследству? Поинтересуйтесь, на каких основаниях он стал наследником и каков был состав семьи наследодателя.
Особенно должно насторожить, если наследство получено братом, сестрой или другим не близким родственником.
Например, суд изъял квартиру у покупателя, т. к. квартиру продала сестра, получив ее по наследству в обход несовершеннолетних детей наследодателя (Хабаровский краевой суд, дело № 33-3827/2015).
Дабы не попасть в неприятную ситуацию, лучше не покупать квартиру, если не прошло еще и года, как она перешла к продавцу по наследству (исковая давность для оспаривания сделки — один год с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права).
Приватизация
Если продавец стал собственником в порядке приватизации, есть один серьезный риск для покупателя — «вечные жильцы».
Даже в случае продажи квартиры закон запрещает выселять из нее прежних жильцов, если они в свое время отказались от приватизации.
Поэтому не лишним будет поинтересоваться, все ли проживающие в квартире стали ее собственниками или же кто-то оформил отказ от приватизации.
Если таковые найдутся, не стоит покупать квартиру до тех пор, пока такие жильцы не снимутся с регистрационного учета. Иначе есть вероятность, что придется жить вместе с ними.
Возраст
Если продавец достиг преклонного возраста, намного повышается риск отмены сделки из-за «неспособности понимать значение своих действий стороной договора».