Через 20 дней финансирование строек изменится. Четыре «но» строительной реформы

В теории изменения в 214-ФЗ — это плюс и для покупателя, и для строителя. Для первого этот механизм нивелирует риски нецелевого использования его денег, для второго — гарантирует регулярное поступление средств, вне зависимости от спроса и внешних факторов. Поэтому застройщику не придется сбрасывать цены, когда встанут продажи и затем замрут краны. Но сам момент перехода на проектное финансирование может оставить в городах много объектов недостроя.

Через три недели в России поменяются правила финансирования строек. Те, кто работал по договорам долевого участия, не смогут привлекать средства от покупателей напрямую. Вместо бесплатных денег в обязательном порядке начнет действовать система эскроу-счетов: вклады дольщиков до сдачи объекта заморозят на специальных счетах, а компании смогут строить либо на свои деньги, либо на банковские кредиты.

Такая система, как считается, поможет раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. Финансовые организации на начальном этапе оценят экономику проекта и будут следить, чтобы деньги не ушли куда-то еще, кроме заявленной стройки. Но существует четыре «но», которые исказят представление чиновников о будущих преобразованиях.

Первое «но». Появятся проблемные стройки

Этот переход станет плавным: после 1 июля примерно 70% объектов будут продаваться по прежней схеме до ввода дома в эксплуатацию, оставшиеся — по новым правилам. Не все застройщики смогут соответствовать этим требованиям и получить займы под проекты. Министр строительства РФ Владимир Якушев считает, что в зоне риска – 5,1 млн квадратных метров жилья по всей стране и работы по ним могут остановиться.

Второе «но». Застройщики не хотят кредитоваться

Сейчас в России строится 14,5 тыс. многоквартирных домов, или 2,5 млн квартир. Если перевести это в деньги, то в стройке находится 4,7 трлн рублей: 3,7 трлн — это средства дольщиков, 0,6 трлн — банковское кредитование и 0,4 трлн — собственные средства застройщиков. Потенциально запас капитала аттестованных банков (их 100), которым разрешили предоставлять проектное финансирование, серьезно превышает 6,4 трлн рублей — цифру, включенную в паспорт нацпроекта «Жилье и ипотека».

Хотя сами строители идут за займами неохотно: на работу с эскроу-счетами должны перейти 4227 проектов, и за месяц до дня X в банки обратились только 27% из них. При этом заявку в финучреждении по стандарту рассматривают в течение 45 дней, а по факту получается еще больше. Значит, часть девелоперов просто перестанут получать деньги.

В Сбербанке добавляют, что на сегодня застройщикам одобрены кредитные линии только на 193 млрд рублей. Это эквивалентно 3,3 млн квадратных метров жилья, или 316 новостройкам. В Сбере на счетах эскроу дольщики разместили 5,5 млрд рублей (во всех банках — 8,5 млрд рублей).

Третье «но». Региональных застройщиков кредитовать невыгодно

Самые большие проблемы возникнут у девелоперов, работающих в регионах. Банки, оценивая риски при выдаче кредита, будут смотреть на маржинальность строительных проектов. При примерно одинаковой себестоимости стройки цена квадратного метра жилья в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге сильно выше, чем в других российских городах. Чтобы улучшить цифры, Минстрой добивается снижения издержек застройщиков на создание сетей или субсидирования процентной ставки.

Ольга Полякова, зампред Банка России:

— Что еще может стать сдерживающим фактором? Застройщики с плохой деловой репутацией не смогут рассчитывать на проектное финансирование. Важно наличие у застройщика обеспечения — как правило, недвижимости или земли. В этом случае банки смогут взять в залог это имущество. Большим подспорьем должны стать гарантии от института развития «ДОМ.РФ».

В Сбербанке подтверждают, что ссуды дадут не всем. «Понятно, что не все проекты будут одобрены. В первую очередь, по экономическим обоснованиям. Огромный минус — это наличие действующих исков по несданным объектам. Эту ситуацию нужно обсуждать и поштучно разбирать такие кейсы», — подчеркивает зампред правления Сбербанка Анатолий Попов.

Четвертое «но». Застройщики не умеют разговаривать с банками

Основной бизнес банков — выдавать кредиты, и неважно, кто заемщик. И в этом смысле для них строительная реформа ничего не изменила. А вот строительному сектору, чтобы претендовать на проектное финансирование, нужно быть прозрачным и нарастить новые компетенции. По данным ЦБ, из 5000 застройщиков только 1000 постоянно кредитуется. Эти цифры говорят о том, сколько застройщиков умеют разговаривать с банками на одном языке и правильно оформлять нужные документы. В Банке России подтверждают, что такая проблема существует.

В Сбербанке обещают, что с хорошими темпами продаж квартир процентная ставка для строительных организаций составит 7%. При таких условиях себестоимость стройки вырастет на 4%. Эту сумму застройщики заложат в цену жилья, начиная со стадии котлована.

Источник