Цены на недвижимость готовы приостановить рост

Завершение перехода застройщиков на проектное финансирование пока не дало новый стимул росту цен, который наталкивается на снижающийся платежеспособный спрос. В ближайшее время рынок поддержит снижение ставок по ипотеке, но в среднесрочной перспективе этот фактор сойдет на нет, если в России не начнется продолжительный период роста доходов населения.

Реформа завершается

В России практически завершилась реформа жилищного строительства – переход от долевого финансирования возводимого жилья к проектному. С 1 июля застройщики уже не смогли привлекать средства населения для строительства недвижимости по новым проектам, а до 1 октября они должны были получить разрешение Минстроя на достройку домов высокой степени готовности по старым правилам.

По данным замглавы Минстроя России Никиты Стасишина, на начало октября из находящихся в процессе строительства 118 млн кв. м недвижимости уже 19,6 млн кв. м возводится с применением проектного финансирования, то есть с привлечением средств населения через механизм эскроу-счетов. Из 3833 застройщиков 790 перешли на новый механизм строительства хотя бы в одном своем проекте. Оставшиеся проекты пока находятся в «подвешенном» состоянии, решение по ним еще не принято.

Механизм проектного финансирования предусматривает, что теперь желающие купить квартиру на начальном этапе строительства перечисляют свои деньги на специальные эскроу-счета в коммерческие банки, которые переведут средства застройщику только после сдачи квартиры собственнику. Проценты на эти счета не начисляются.

Таким образом, девелоперы, лишившись дешевого финансирования, вынуждены привлекать на сооружение объектов банковские кредиты. Предполагается, что по новому механизму до конца года будет возводиться уже 30% недвижимости.

Еще в начале года многие эксперты прогнозировали сильный рост цен на недвижимость из-за увеличения затрат застройщиков, связанных с привлечением и обслуживанием банковских кредитов. Пока удорожание квартир не выглядит критическим, но и доля проектного финансирования в общем объеме строительства еще невелика.

Цены идут вверх

По данным управляющего партнера риэлторской компании «Метриум» Марии Литинецкой, в московском регионе к концу третьего квартала по новым правилам возводятся 16 проектов, или 18% от объема рынка строительства. По количеству лотов их доля составляет 20%, или 3,4 тыс. квартир.

При этом цены на квартиры растут. «В сентябре средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья массового сегмента выросла на 1,4% и побила новый рекорд, достигнув 171 555 рублей. За квартал рост составил 2,2%, а с начала года – 5,6%. Средний размер скидки при этом стабилен – 4%», – отмечает Литинецкая.

На вторичном рынке недвижимости рост цен был меньшим, составив в сентябре, по данным портала www.irn.ru, 0,2%, до 176 500 руб.

При этом, по данным министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, объем ввода жилья за три квартала вырос по сравнению с соответствующим периодом годом ранее. «По состоянию на 1 октября 2019 года построено 48,9 млн квадратных метров жилья, это на 7,5% выше аналогичного периода 2018 года», – цитирует министра ТАСС.

Рост можно объяснить несколькими факторами. Прежде всего, стоимость жилья пытались разогнать сами девелоперы, пугая потенциальных покупателей ее удорожанием на 20–30% после введения эксроу-счетов. Однако еще значительная часть проектов будет реализовываться по существовавшему до середины этого года механизму. Как отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», «полностью на новые правила рынок перейдет еще очень нескоро: по тем разрешениям на строительство, которые уже выданы, по «старой схеме» застройщики будут работать вплоть до 2028 г.».

Однако проектное финансирование неизбежно скажется на ценах, из-за ухода с рынка некрупных строительных компаний, не могущих работать в условиях банковского финансирования. «Снижение доходов застройщиков, их зависимость от банков приводит к уменьшению числа девелоперов, которые собираются строить по новым правилам. Примерно 20% компаний, существующих на рынке сегодня, отказываются – не потому что не хотят, a потому что не могут строить по новым требованиям. Причем эти 20% уйдут только в ближайший год, a дальше пока неясно, что будет», – отмечает директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдap Xycaинoв.

Другой момент – это рост курса рубля. Застройщики привыкли считать свою прибыль в долларах, также как и стоимость квартир. При этом часть покупателей, имевших долларовые сбережения, поспешили воспользоваться благоприятной для них ситуацией.

Ипотека дешевеет

Наконец, мощным драйвером сохранения спроса на недвижимость и роста цен является удешевление ипотечных кредитов. В этом году Банк России уже не раз снижал ключевую ставку, что нашло свое отражение и в уменьшении кредитных ставок банков.

В результате средневзвешенная ставка по ипотеке в августе пробила отметку 10%, составив 9,9% годовых. Последнее решение совета директоров регулятора еще не нашло отражения в процентных ставках, но уже в ближайшие дни стоит ждать объявления ведущих банков об удешевлении ипотеки. Некоторые банки снизят ипотечные ставки на бóльшую величину, чем составило понижение ключевой ставки, поскольку рынок практически уверен, что в ближайшее время регулятор продолжит смягчать денежно-кредитную политику.

За первое полугодие, по данным Дом.РФ, суммарный ипотечный кредитный портфель банков вырос на 8,4%, достигнув 7,7 трлн руб. Но новых кредитов выдается все меньше.

За 6 месяцев было выдано 575,5 тыс. ипотечных кредитов на 1,264 трлн руб. – на 13,2% меньше в количественном и на 3,2% в денежном выражении по сравнению с тем же периодом прошлого года. Снижение продолжилось и в последние два летних месяца. За 8 месяцев (более поздних данных нет) число выданных кредитов уменьшилось на 14,1% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, до 782,7 тыс., а в денежном выражении – на 5,2%, до 1,72 трлн руб.

Дом.РФ объясняет негативную динамику низким объемом кредитов, выдаваемых на цели рефинансирования, – в 2019 году их доля составила 4–5% по сравнению с 12–14% годом ранее. В то же время практически все эксперты отмечают, что ипотека не может быть бесконечным драйвером роста спроса в условиях снижения реальных доходов населения.

Глава Минстроя ожидает падения числа выданных ипотечных кредитов в ближайшие годы. «По итогам 2019 года мы ожидаем, что результаты по выдаче [ипотеки] останутся на уровне 2018 года. Несмотря на это, мы прогнозируем, что может иметь место снижение объемов в перспективе через два-три года, когда придет время для ввода объектов, которые должны закладываться сегодня и завтра, то есть уже в новых условиях работы отрасли», – считает Якушев (цитата по ТАСС).

Не исключено, что в ближайшее время негативная динамика усилится, несмотря на снижение ставки. Дело в том, что с 1 октября вступили новые правила кредитования, в соответствии с которыми банки будут оценивать уровень долговой нагрузки клиента. От этого показателя будет зависеть норма резервирования банка по выданным кредитам.

Поэтому можно ожидать, что банки будут принимать во внимание не только кредитную историю, а также текущее отношение доходов и платежей по существующим кредитам заемщиков, но и вероятность ухудшения их финансового положения в будущем. Это приведет к тому, что минимальные объявленные ставки по ипотеке будут доступны далеко не всем.

Эскроу-ипотека

Интересную услугу ввел на прошлой неделе Сбербанк, объявив о снижении ставок по ипотеке на покупку жилья, уже строящегося с использованием эскроу-счетов. По программе господдержки семей с детьми минимальная ставка составит 1% годовых, при покупке жилья у аккредитованных Сбербанком застройщиков – 3,3%, а для остальной ипотеки с использованием эскроу-счетов – от 5,3%. До этого минимальная процентная ставка на приобретение строящегося жилья у Сбербанка была 7,3%.

Такой акцией он убивает сразу нескольких зайцев. Прежде всего, банк стимулирует покупателей недвижимости приобретать квартиры в ипотеку у аккредитованных им строительных компаний, тем самым привлекая к себе на обслуживание все больше и больше застройщиков, которых он и будет кредитовать. При этом и сам застройщик будет рекомендовать покупателям недостроенной недвижимости эскроу-счета в Сбербанке, по которым проценты не начисляются. Таким образом, банк будет иметь двойную выгоду: от бесплатного пользования деньгами будущих владельцев квартир и от процентов по предоставленной ипотеке.

Пониженная ставка по ипотеке для сторонних застройщиков, не связанных со Сбербанком проектным финансированием, также экономически оправданна, поскольку у банка фактически в залоге будут два актива – собственно квартира и находящиеся в другом банке средства на эскроу-счете. Нет сомнений, что эта несложная схема будет принята на вооружение и другими банками, что приведет к дальнейшему снижению ставок по эскроу-ипотеке.

Источник