Самые интересные полезные советы и новости Интересные полезные советы и новости на каждый день
Согласно пессимистическому прогнозу в наступившем году, по мнению экспертов, рынок недвижимости в нашей стране могут поджидать как минимум три «черных лебедя»: рост числа обманутых дольщиков, ускорение реновации и монополизация рынка.
Несмотря на то что переход на новую модель долевого строительства в 2019 году оказался вполне посильной задачей для большинства российских застройщиков, еще остается немало компаний, которые оказались в подвешенном положении. С 1 июля по закону они не могут продавать жилье в строящихся домах по старым правилам и не могут получить банковское финансирование под свои проекты в силу жестких банковских требований. В 2020 году такая проблема может напрямую затронуть их дольщиков. К такому выводу пришли эксперты компании «Метриум».
По данным «Дом.рф», на 13 января 2020 года из 3473 юридических лиц – застройщиков, работающих в России, 390 компаний не могут привлекать средства дольщиков в рамках закона № 214-ФЗ. Иными словами, они не начали применять эскроу-счета, но и не добились права завершить свои объекты по старым правилам, привлекая деньги дольщиков напрямую. Всего они возводят 12,6 млн кв. м жилья.
Уже в 2020 году эти девелоперы могут столкнуться с проблемой финансирования своих проектов, а успевшие вложиться в такие стройки покупатели превратятся в обманутых дольщиков. Их число может составить до 260 тыс. человек, тогда как сейчас, по словам директора Фонда защиты дольщиков Олега Говоруна, в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков. То есть армия обманутых дольщиков может вырасти более чем в 2 раза. Как результат, обострение проблемы дольщиков способно подорвать доверие к долевому строительству и привести к снижению спроса, а в конечном счете – еще большему закручиванию гаек. Наиболее пессимистичным сценарием является то, что законодатели вернутся к обсуждению инициатив о полном запрете продаж квартир до ввода домов в эксплуатацию.
Также аналитики «Метриума» выделили еще две возможные тенденции в наступившем году, которые могут иметь отрицательные последствия для игроков рынка, – ускорение реновации и монополизацию рынка. Первая из них может привести уже в следующем году к резкому росту предложения на рынке новостроек массового сегмента. Сейчас он насчитывает более 16 тыс. квартир. В 2020 году, по словам Марата Хуснуллина, новые квартиры от города получат более 15 тыс. человек. Между тем, по опросам аналитического центра Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), 24% участников программы планируют продать полученные квартиры, то есть рынок жилья в готовых новостройках может увеличиться на 3,6 тыс. объектов. Таким образом, ускорение темпов реализации программы реновации может за год увеличить предложение сразу на 20–22%.
Более того, чтобы ускорить реновацию, власти планируют продавать дополнительные квартиры, причем в больших объемах, что также приведет к повышению предложения на рынке. Это грозит фатальным усилением конкуренции между застройщиками и «городским» жильем, а также вытеснением из отрасли некоторых девелоперов.
Реформа долевого строительства уже ускорила уход слабых игроков из отрасли и, соответственно, усилила крупные компании, с которыми охотнее сотрудничают банки. В ближайшем будущем это может привести к монополизации рынка.
На сегодняшний день общая площадь застройки в перспективных проектах московских застройщиков составляет более 60 млн кв. м. При этом на долю 10 крупнейших девелоперских компаний приходится почти 30% площади потенциальных проектов новостроек.
Приобретение участков для строительства между девелоперами никак не координируется, поэтому практически в любое время возможно такое стечение обстоятельств, при котором порядка 1/3 (или больше) всего предложения новостроек будет контролироваться 5−10 игроками. Отсутствие конкуренции может привести, во-первых, к резкому ухудшению качества строительства новых объектов, а во-вторых, к росту средних цен на рынке, которые сейчас и так находятся на рекордно высоком уровне (в массовом сегменте – 173 тыс. руб. за 1 кв. м).