Аренда квартиры с обременением: что важно знать?

Сдаваемая квартира в ипотеке, под арестом? Это не так страшно, как кажется. Разбираемся с юристом

Что надо узнать, что делать и чего не делать арендатору, рассказывает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

По российскому законодательству право сдачи недвижимости в аренду (внаем) принадлежит собственнику. Для безопасности сделки на квартиру, которая сдается в аренду, необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она содержит сведения об объекте недвижимости.

Эта информация является общедоступной. Выписка оформляется для проверки объекта и подтверждает актуальные сведения о собственнике, а также наличие/отсутствие ограничений прав и обременений.

АРЕНДАТОР ДОЛЖЕН БЫТЬ ПРЕДУПРЕЖДЕН ОБО ВСЕХ ОГРАНИЧЕНИЯХ И ОБРЕМЕНЕНИЯХ — ЭТО ОБЯЗАННОСТЬ СОБСТВЕННИКА СДАВАЕМОГО ВНАЕМ ЖИЛЬЯ, УСТАНОВЛЕННАЯ ЗАКОНОМ. В ПРОТИВНОМ СЛУЧАЕ АРЕНДАТОР ВПРАВЕ ПОТРЕБОВАТЬ СНИЖЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЛИБО РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА И ВОЗМЕЩЕНИЯ УБЫТКОВ.

В последнее время в выписках ЕГРН все чаще встречаются ограничения (обременения) — это перестало быть пугающим фактом. Подобные объекты недвижимости реально сдавать и снимать, но при определенных условиях. Следует разобраться с терминами и их точным значением.

Прежде всего, стоит разграничить, чем «ограничение» отличается от «обременения». С этими понятиями долго существовала путаница, так как в законе не было четкого определения. Они использовались в текстах законодательных актов без полного раскрытия их смысла и зачастую как синонимы.

Анализ статей гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что термин «ограничение» всегда используется применительно к гражданским правам, а термин «обременение» — к имуществу. В новом законе о регистрации недвижимости они отражены точно так же.

Новая форма выписки из ЕГРН, принятая в 2017 году, содержит, в том числе, сведения об ограничении прав и об обременении имущества. Так что сначала заказываем выписку из ЕГРН или проверяем объект онлайн на сайте Росреестра. Мы не увидим ФИО собственника, но узнаем о наличии ограничений (обременений) или их отсутствии. Выписка позволит получить информацию о собственнике и о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также узнать основания для них.

Ограничения (обременения) возникают либо по соглашению с собственником: рента, ипотека, аренда (наем), доверительное управление, либо помимо его воли: арест, запрет на совершение регистрационных действий, запрет заключать сделки с недвижимостью в случае, если у собственника есть неисполненные имущественные обязательства.

Рассмотрим некоторые из этих ограничений.

Арест (запрет)

Арест влечет запрет распоряжаться собственным имуществом: на период его действия собственник не может продать, подарить, заложить, сдать в аренду (внаем) или совершить другие сделки с недвижимостью. Арест налагается только теми органами, которые имеют полномочия на подобные действия: судами, налоговыми органами (если у собственника есть задолженность по налогам), судебными приставами.

Запись об аресте (запрещении) в ЕГРН — это основание для приостановки государственной регистрации сделки или перехода права собственности на объект недвижимости. Арест прекращается только по решению того органа, который его наложил. Арест снимается в течение трех рабочих дней после предоставления в Росреестр соответствующего акта уполномоченного органа.

Закон предусматривает и так называемое запрещение сделок с объектами недвижимости — оно обозначает то же самое, что и арест. Если в орган регистрации прав поступили судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении запрета или ареста на объект недвижимости, государственная регистрация приостанавливается по решению госрегистратора.

Запрет на сделки с недвижимостью может установить сам собственник, лично подав заявление в МФЦ. Запись об этом будет внесена в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. Так владелец исключит любые сделки и регистрационные действия с квартирой без своего личного участия (в том числе по доверенности), но это не будет являться препятствием для совершения сделки с недвижимостью самим собственником.

Предположим, квартира находится под арестом. Теоретически существует шанс сдать ее в аренду (внаем) на срок менее одного года. Статус квартиры прописывается в договоре аренды (найма), и арендатор принимает на себя все риски, связанные с этим.

ОСНОВНОЙ РИСК — НАРУШЕНИЕ КОМФОРТНОГО ПРОЖИВАНИЯ В КВАРТИРЕ, ВОЗМОЖНЫЕ ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ВЫНУЖДЕННОЕ ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ КВАРТИРЫ, ДОПУСТИМ, ЕСЛИ КВАРТИРА ИЗЫМАЕТСЯ В ПОЛЬЗУ КРЕДИТОРОВ.

Как правило, в таких случаях договор предусматривает, что арендодатель оплачивает арендатору неустойку в определенном размере (в большинстве случаев это не менее одной месячной арендной ставки), чтобы компенсировать ему расходы на поиск новой квартиры и переезд.

Большинство корпоративных арендаторов на это не готовы, поэтому подобные договоры заключают в основном физические лица.

При этом аренда объекта под арестом на срок более года в принципе невозможна: договор аренды (найма) потребует государственной регистрации, которая с арестованным имуществом не производится.
Если арест на квартиру накладывается при действующем договоре аренды (найма), собственник по закону должен уведомить об этом арендатора, который принимает решение о дальнейшем проживании в квартире. Если арендатор остается, в договор вносятся соответствующие правки.

Ипотека, залог

Когда квартира находится в ипотеке (залоге), право распоряжения ограничивается обязательным получением согласия банка-залогодержателя на заключение договора аренды/найма (если договором с банком не установлено иное). Как правило, согласие банка-залогодержателя требуется на любую сделку с обремененной квартирой.

ЗАКОН ПОЗВОЛЯЕТ ОБРАТИТЬ ВЗЫСКАНИЕ НА ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ ДОЛЖНИКА, ЕСЛИ ОНО ЯВЛЯЕТСЯ ПРЕДМЕТОМ ИПОТЕКИ. ТО ЕСТЬ ЛЮБЫЕ ЛИЦА, ПРОЖИВАЮЩИЕ В ТАКОЙ КВАРТИРЕ, ТЕРЯЮТ ПРАВО ЕЙ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПРЕКРАЩАЕТСЯ ДОГОВОР АРЕНДЫ/НАЙМА.

Если помещение не освобождается добровольно, выселение происходит по решению суда. Проще говоря, если собственник не способен выплачивать ипотеку и банк изымает квартиру, арендатор вынужден ее освободить и искать себе новое жилье.

Наследование

Что происходит, если случилось несчастье и собственник умер? Открытие наследства не является основанием для изменения или расторжения действующего договора аренды.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят к наследнику. Но на практике встает вопрос исполнения договорных отношений до момента оформления наследства.

Несмотря на то что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства (даты смерти наследодателя), распоряжаться квартирой он вправе только после государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.

До завершающего этапа оформления квартиры в собственность наследника — внесения записи об этом в ЕГРН — не удастся реализовать права и обязанности арендодателя в части получения арендной платы.

ТАК КАК КРУГ НАСЛЕДНИКОВ — БУДУЩИХ СОБСТВЕННИКОВ — ЮРИДИЧЕСКИ НЕ ПОДТВЕРЖДЕН, СУЩЕСТВУЕТ РИСК ДЛЯ АРЕНДАТОРА, ЧТО ПЛАТЕЖИ ПОЙДУТ НЕНАДЛЕЖАЩЕМУ ЛИЦУ. ЧАЩЕ ВСЕГО ВЫПЛАТЫ ПРИОСТАНАВЛИВАЮТСЯ ДО ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ.

Если собственник действовал по договору как индивидуальный предприниматель, в случае его смерти расчетный счет банк блокирует в течение двух-трех дней. Дальнейшие поступления арендной платы по прежним реквизитам невозможны.

Собственнику-физлицу денежные средства продолжат поступать на счет умершего до вступления наследников в их права. Эта практика не является универсальной: каждый случай индивидуален.

Источник