С 1 июля продажи новостроек могут быть приостановлены

Первичный рынок находится в ожидании правительственного постановления, которое разрешит не переводить на проектное финансирование новостройки, готовые не менее чем на 30%. Без этого документа остальные ведомства пока никаких бумаг не утверждают, что неминуемо ведет к бюрократическому коллапсу, и, как следствие, после 1 июля продавцы двух третей новостроек ничего не смогут предложить покупателям.

ПОСЛУШАЙТЕ

Участники рынка строительства жилья связывали с датой 15 апреля определенные надежды. Ожидалось, что именно в этот день наконец появится официальный документ о том, что с 1 июля застройщики обязаны переводить на проектное финансирование не все новостройки.

Напомним, ранее глава Минстроя РФ Владимир Якушев обещал, что к уже возводимому (по состоянию на 1 июля) объекту не будут применяться нормы проектного финансирования, если «продано в рамках ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, а строительная готовность объекта составляет не менее 30%». И что эти рамки будут закреплены законодательно. Скорее всего – правительственным постановлением за подписью Дмитрия Медведева.

Именно 15 апреля вся прогрессивная строительная общественность ждала появления такого документа. То есть, по сути (если говорить о Северной столице), разрешения не переводить на эскроу 65-70% новостроек. Правда, замечает генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, «некоторое время назад называлась дата 15 февраля, далее – 15 апреля…»

С учетом «льготы» в Петербурге после 1 июля, по ожиданиям врио губернатора Александра Беглова, на использование эскроу-счетов будет переведено строительство 5 млн кв. м жилья. А остающиеся 9 млн кв. м будут финансироваться по старой системе.

Часть экспертов вообще уверена, что при таких «поблажках» на эскроу до нового года в СЗФО перейдет максимум 10% новостроек, а значит, рост цен на первичку в 2019 году останется благоразумным.

ВО ВЕСЬ ГОЛОС

Но, как известно, 15 апреля «индульгенция» не появилась. В публичном пространстве возникла только очередная отписка о том, что Минстрой России совместно с Банком России и госкорпорацией Дом.РФ разработал рекомендации по оптимальному взаимодействию уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование и эти рекомендации будут разосланы всем участникам рынка…

Естественно, часть застройщиков съела очередную таблетку корвалола-валидола. И снова ожила версия, будто такой документ не появится никогда.

Со своей стороны Алексей Белоусов заверяет, что программа «30% + 10%» – дело решенное. По его словам, еще несколько недель назад министр строительства РФ Владимир Якушев при закрытых дверях обещал строительному лобби, что все согласования с этими цифрами (30% и 10%) давно получены. Дескать, смело идите и работайте.

И это было сказано не только застройщикам, но и представителям ведомств, которые должны выпустить соответствующие подзаконные акты. Так, от Росреестра ожидают приказа, регламентирующего условия финансирования по прежним схемам после 1 июля. Органы госвласти субъектов РФ должны утвердить сопроводительные документы. Собственные подзаконные акты Министерства строительства РФ уже готовы и только ждут «отмашки». Тогда же Владимир Якушев пообещал, что выпустит эти акты буквально на следующий день после появления правительственного постановления. Проще говоря, бояться строителям с полуготовыми домами нечего.

Однако сам менеджмент строительных компаний остается далек от оптимизма. Документ будет, это вопрос лишь одной-двух-трех недель или пары месяцев. Но 1 июля не за горами.

«Сидим как на иголках, ведь за нами – люди. Мы социально ответственная компания. Это на два года затянувшийся стресс для отрасли, – комментирует начальник отдела продаж “БФА-Девелопмент” Светлана Денисова. – К финансистам страшно подходить – они заняты переговорами с банками, и пока что конца спорам не видно».

И даже когда появится ожидаемый подписанный Дмитрием Медведевым документ «30% + 10%», проблема, как застройщику остаться в ДДУ, не будет снята. Дьявол кроется в деталях, и преимущественно – в деталях бюрократического характера.

ФЛЕЙТА-ПОЗВОНОЧНИК

«Что такое эти 30%? – рассуждает Светлана Денисова. – Если данные цифры будут опубликованы в официальном документе, далее застройщик, естественно за свой счет, куда-то должен обращаться? А в чьей компетенции будет подтверждение факта, что новостройка достигла 30-процентной готовности?»

Союз инженеров-сметчиков уже предупредительно выпустил разъяснение «О показателе значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) для расчета степени строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома». То есть подсчитать на калькуляторе нетрудно.

Но реальная степень готовности новостройки давно превратилась в проблему второго порядка.

Первостепенная же проблема застройщиков заключается в том, что до сих пор не определено (соответственно, не утверждены формы отчетности) ведомство, которое должно решать, есть эта трижды проклятая готовность в 30% или надо еще поработать.

«При этом застройщики ежеквартально отправляют отчетность в комитет по строительству. Там бумаги подшивают. Но даже если по этим документам готовность намного выше 30%, это ничего не значит», – говорит Светлана Денисова.

ОБЛАКО В ШТАНАХ

В принципе, считает Светлана Денисова, требуемую 30-процентную готовность могли бы подтверждать кадастровые инженеры, у которых есть право формировать такой документ, как паспорт объекта незавершенного строительства. Кстати, это особая лицензируемая деятельность, отнюдь не дешевая и отнимающая длительное время.

Правда, сами застройщики сегодня подобные паспорта заказывать не спешат, поскольку до сих пор нет официального списка документов, которые необходимо представлять для доказательства, что ты не верблюд.

Еще может выясниться, что деньги переплачены, а реальные требования окажутся либеральней. Либо, наоборот, выбранный исполнитель будет вычеркнут из перечня уполномоченных компаний. Либо не соблюдена процедура…

«Почти построенные дома стоят, закрывается контур, идет остекление, любому проходящему мимо стройки человеку понятно, что дом построен больше чем наполовину. Нет, подтвердите 30-процентную готовность!» – возмущается специалист.

Алексей Белоусов поясняет, что уполномоченный орган госвласти, который будет ставить штамп «30% готовность подтверждена», на уровне города должно определить само городское правительство. А все кадастровые инженеры объединены в СРО, поэтому дополнительная аккредитация им не нужна. И членство в СРО – это все равно что лицензия. То есть работу может выполнить любой кадастровый специалист.

Но… нет инструкции – никто ничего делать не будет. Все равно по извечной российской традиции придется переделывать.

ПРОЗАСЕДАВШИЕСЯ

Как бы там ни было, по закону с 1 июля Росреестр перестанет регистрировать ДДУ в новостройках, где 30-процентная готовность не подтверждена. «При этом форма подачи документов от застройщика на подтверждение 30-процентной готовности, при всех вышеприведенных спорах, остается необнародованной и, более того, не утвержденной на уровне должностных инструкций бумажкой. А ее формат, в силу того что рулить вопросом пытается множество ведомств, может оказаться самым разным», – беспокоятся застройщики.

«Цейтнот гарантирован. Даже если бы эти параметры были названы сегодня, потом две недели съедят большие майские праздники – и вот уже 1 июля», – негодует Светлана Денисова.

Алексей Белоусов соглашается: «Застройщикам придется документально подтверждать затребованную готовность всех строящихся объектов без исключения». В то же время появление пресловутого постановления в середине мая уже считается оптимистическим прогнозом. Подзаконные акты в лучшем случае появятся в июне. А к 1 июля застройщики должны сдать заявки.

И плюс ко всему, есть нормативные сроки – десять дней на рассмотрение этих заявок органами госвласти и пять дней на исправление замечаний. «Эти 300 с лишним достигающих 30-процентной готовности объектов должны представить 300 с лишним пакетов документов, требующих рассмотрения за две недели», – подсчитал глава СРО.

Вдобавок потребуется время на оспаривание ошибок.

В общем, 1 июля отделы продаж большинства застройщиков останутся без работы. Конечно, временно.

Источник