Двойные продажи квартир: найден способ решения проблемы

Депутаты разработали механизм решения проблемы двойных продаж квартир. Сама проблема тянется из нулевых, когда рынок не был урегулирован.

Проблема обманутых дольщиков до сих пор остается одной из самых острых тем строительного рынка жилья. Несмотря на то, что в последнее время контроль над застройщиками растет, число пострадавших участников долевого строительства пока не сокращается. Многие проблемы тянутся еще с начала 2000-х годов, одна из них – двойные продажи.

На прошлой неделе в Госдуму был внесен законопроект, который должен решить проблему двойных продаж квартир в новостройках. Документ уточняет, кому достанется квартира, а кому денежная компенсация, если застройщик продал недвижимость несколько раз. Так, по словам председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева (один из инициаторов проекта), квартиру получат люди, чей договор долевого участия (ДДУ) зарегистрирован первым в едином государственном реестре прав (ЕГРН), денежное возмещение получает тот, чей ДДУ зарегистрирован позже.

Также законопроект предполагает создание в регионах фондов для достройки проблемных жилых объектов, которые будет финансироваться Фондом защиты прав дольщиков. Помимо этого, предлагается передать в Компенсационный фонд ранее уплаченные застройщиком страховые премии, и разрешить использовать материнского капитала при приобретении жилья по через эскроу-счета.

Стоить отметить, что сами покупатели квартир с двойными продажами получили официальный статус пострадавших участников долевого строительства относительно недавно. В начале прошлого года Минстрой РФ предложил расширить круг лиц, которые могут претендовать на статус обманутого дольщика (и поддержку государства), включив туда граждан, которые пострадали в результате двойных продаж.

Сама проблема двойных продаж тянется из нулевых – когда рынок был не урегулирован, говорят эксперты. Ситуация имела место быть в 2000-х годах, когда сведения в Росреестр толком не вносились, а работа застройщиков почти не регулировалась, поясняет старший юрист BGP Litigation Олег Хмелевский.

Например, я строю дома на десять квартир. Допустим, мы заключаем с вами договор на десятую квартиру, и я обещаю через три дня подать документы в Росреестр. Но в этот же день ко мне приходит еще один человек, и я продаю ему ту же самую квартиру, пообещав оформить ее через три дня. Таким образом, одну и ту же квартиру я продаю два раза. Сейчас это сделать практически невозможно, потому что сделки сразу регистрируются в Росреестре, отмечает юрист.

До вступления в силу 214-ФЗ о долевом строительстве двойные продажи были насущной проблемой рынка новостроек, подтверждает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По факту еще не построенная квартира продавалась чаще всего путем заключения предварительного договора – такие договоры не подлежали обязательной государственной регистрации.

«Использовались и вексельные схемы: на сумму, равную стоимости квартиры, человек покупал у строительной компании ценную бумагу – вексель, по сути добровольно кредитуя застройщика и рискуя потерять вложения при банкротстве компании. Недобросовестные застройщики могли на одну квартиру заключить несколько договоров или продать больше векселей, чем построили квартир», — рассказывает Ирина Доброхотова.

Иногда двойные продажи возникали по ошибке – например, в процессе строительства проект менялся, но искать правду покупателям приходилось через суд. Не всегда эту правду удавалось найти, особенно если компания банкротилась и исчезала.

Сами риски двойных продаж больше присущи рынку новостроек, нежели вторичному рынку жилья, отмечает член Ассоциации юристов России, партнер юридической компании «Юристъ» Асия Мухамедшина. Это может показаться алогичным, так как квартира в новом доме должна быть «юридически чистой», но как показывала практика, это далеко не всегда так. В основном двойные продажи недвижимости – следствие намеренного мошенничества. Крайне редки случаи двойных продаж в результате халатности застройщика, технических ошибок, отмечает юрист.

Закон о долевом строительстве полностью решил проблему именно двойных продаж, так как законно продавать недвижимость в строящемся доме стало возможно только путем заключения договора долевого участия (ДДУ), который подлежит государственной регистрации. Любой дольщик может получить сведения из Росреестра о регистрации своего договора, отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Однако, проблема двойных продаж не изжила еще себя и продолжает существовать до сих пор. «К сожалению, двойная продажа квартиры от застройщика не ограничивается единичными случаями. Например, к нам в компанию обратился представитель инициативной группы обманутых дольщиков, где жертвами двойных продаж стали более тысячи человек», — говорит Асия Мухамедшина.

Поэтому, чтобы не стать жертвой мошенников, перед заключением сделки необходимо досконально изучить всю документацию и проверить, не наложено ли на отчуждаемую недвижимость обременений, советует юрист. Также следует обратить внимание на стоимость объекта, если она значительно занижена, то, скорее всего, есть какой-либо подвох. Покупая жилье в новостройке, лучше заключать договор долевого участия, так как он подлежит обязательной госрегистрации и снижает риск двойных продаж. При необходимости можно обратиться к специалистам, которые проведут проверку и помогут в сборе документов.

Однако, если ситуацию с двойными продажами все же не удалось избежать, тогда придется обращаться в суд.

Преимущество при возникновении такой ситуации имеет тот, чья сделка была зарегистрирована в Росреестре, отмечает Олег Хмелевский. Если получилось так, что в Росреестре никого не было, то преимущество имел тот, кто раньше вступил во владение – заехал в квартиру, либо по дате заключения договора – у кого он был заключен раньше. Если и этого нельзя было установить, то квартира отходила тому, кто первый предъявил иск. Те покупатели, которым была продана квартиры после, могли обратить в суд и требовать возмещения убытков со стороны застройщиков. Но, как правило, если двойные продажи имели место быть, то взыскать деньги с застройщика было практически невозможно, и в итоге кто-то оставался ни с чем.

Эксперты поддерживают идею парламентариев относительно двойных продаж, предлагаемый механизм поможет защитить права дольщиков. Кроме этого, предстоящий переход на новую модель финансирования жилищного строительство должен максимально обезопасить покупателя квартир в новостройках от всяческих рисков, в том числе, двойных продаж, считают эксперты.

Теперь в ДДУ будет указан способ расчета с застройщиком – путем открытия эскроу-счета в банке и дальнейшие условия по раскрытию счета. Поэтому можно сказать, что эскроу-счета защитят и от двойной продажи, и от нецелевого использования средств: если что-то пойдет не так, и квартира не будет передана клиенту, банк вернет деньги, поясняет Ирина Доброхотова.

Также эскроу лишит застройщика самой мотивации использовать подобные схемы, так как получить деньги от банка он не сможет, да и вообще, скорее всего, больше не сможет заниматься строительством, если вдруг такая попытка обнаружиться.

Источник